С 1 марта 2025 года в действие вступил Приказ Росреестра № 393, который регулирует порядок измерения, уточнения и отражения в реестре площади земельных участков. Документ стал ответом на растущие проблемы с неточностью кадастровых данных, конфликтами границ и затруднениями при оформлении сделок с недвижимостью.
Правовая основа
- Приказ издан в соответствии со Федеральным законом от № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
- Подпадает под действие Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об основных принципах государственной политики в области градостроительства».
- Считается нормативным правовым актом, обязательным для исполнения всеми органами государственной власти, муниципальными образованиями, юридическими и физическими лицами‑собственниками земельных участков.
Основные положения Приказа № 393
Объекты регулирования
Приказ охватывает:
- Все виды земельных участков, за исключением территорий, находящихся в ведении федеральных органов (военные полигоны, зоны особого режима и т.п.).
- Участки, находящиеся в банке земли субъектов РФ (пример – банк земли в Югре, где недавно появились новые участки, разрешённые для строительства жилья);
- Земельные участки, где необходимо уточнение границ (в России «границы нигде не начинаются и нигде не заканчиваются», однако в отдельных участках их наличие обязательно).
Порядок измерения площади
Измерения осуществляются специалистами Росреестра, а также уполномоченными организациями (геодезическими службами, частными кадастровыми фирмами) в следующих случаях:
- При первичной регистрации земельного участка в ЕГРН.
- При изменении границ (раздел, объединение, корректировка границ).
- При возникновении споров о площади, подтверждённом запросом судом или органом исполнительной власти.
- При подготовке земельного участка к продаже, аренде или залогу.
Технические требования к измерениям включают:
- Использование современных геодезических приборов (техники GNSS, тахеометры).
- Проведение измерений в соответствии с ГОСТ 21.101-2015 «Кадастровый план земельного участка».
- Составление актов измерения, где указывается точная площадь, координаты углов и погрешность измерения (не более ±0,5 %).
Указание площади в реестре
После завершения измерений акт передаётся в Росреестр, где происходит:
- Верификация данных (проверка соответствия актов требованиям приказа).
- Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Выдача выписки, где указана актуальная площадь земельного участка.
Сроки и контроль
Согласно приказу, если собственник не использует земельный участок в течение трёх лет, контрольно‑надзорные органы обязаны выдать предупреждение об устранении нарушения. При повторном игнорировании возможно изъятие права собственности или переоформление участка в пользу государства.
Влияние приказа на практику
Упрощение сделок с недвижимостью
Точная площадь в кадастре снижает риск споров при купле‑продаже, аренде и залоге. Банки теперь могут быстрее оценивать залоговые стоимости, а покупатели получают уверенность в правовой чистоте сделки.
Развитие строительных проектов
Наличие корректных данных о площади упрощает получение разрешения на строительство. Пример – новые участки в Югре, включённые в банк земли, где теперь разрешено возводить жильё благодаря точному кадастровому учёту.
Устранение конфликтов границ
Точное измерение и официальное фиксирование границ позволяет решить многие споры между соседями и муниципалитетами. При необходимости органами исполнительной власти могут инициировать процедуры уточнения границ, что ранее было затруднительно из‑за «неопределённости» границ в масштабах страны.
Пошаговая инструкция для собственника
- Проверка текущих данных – запросите выписку из ЕГРН через портал Госуслуг.
- Определите необходимость измерения – если площадь отличается от фактической, если планируете продажу, строительство или раздел участка.
- Обратитесь к уполномоченной организации – узнайте у местного отделения Росреестра список аккредитованных геодезических фирм.
- Согласуйте дату измерения – подготовьте границы, уберите препятствия (засохшие деревья, временные постройки).
- Получите акт измерения – проверьте указанные координаты и площадь, убедитесь в отсутствии ошибок.
- Подайте документы в Росреестр – через МФЦ, портал Госуслуг или лично в отделение.
- Получите обновлённую выписку – убедитесь, что площадь отражена корректно.
Ответственность за нарушение требований приказа
- За отсутствие актуальных данных о площади – штраф до 30 000 рублей для физических лиц и до 300 000 рублей для юридических.
- За предоставление недостоверных сведений – административная ответственность в виде приостановления права распоряжения земельным участком.
- При длительном неиспользовании более 3 лет – предупреждение, затем взыскание штрафа и возможное изъятие права собственности (ст. 6.25 КоАП РФ).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли измерять площадь, если я не планирую менять статус участка?
Не обязательно, но рекомендуется проверять данные раз в 5‑7 лет, чтобы избежать скрытых ошибок, которые могут стать причиной споров в будущем.
Кто может проводить измерения?
Только организации, имеющие лицензию Росреестра на проведение кадастровых работ, а также сотрудники Росреестра, уполномоченные в рамках регионального отделения.
Как быстро вносится изменённая площадь в ЕГРН?
После подачи полного пакета документов срок обработки не превышает 30 календарных дней, если нет дополнительных проверок.
Что делать, если измеренная площадь отличается от указанных в договоре купли‑продажи?
Необходимо оформить дополнительный акт измерения и подать в Росреестр запрос на исправление данных. При необходимости – обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Приказ Росреестра № 393 «О порядке измерения и указания площади земельных участков» значительно повышает точность кадастрового учёта, упрощает процесс оформления сделок и снижает риск конфликтов, связанных с границами и площадью. Соблюдение требований приказа – важный шаг для собственников, застройщиков и органов местного самоуправления, желающих обеспечить законность и прозрачность использования земельных ресурсов.
Помните, что своевременное уточнение площади и правильное оформление документов – залог успешного и безопасного управления вашими земельными активами.