Актуальность темы. С 1 марта 2026 года в действие вступил Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г., который вводит в Земельный кодекс новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков» (ВРУ). Одним из ключевых нормативных актов, регулирующих порядок классификации и применения этих видов, стал Приказ Минэкономразвития России № 222 от 12 августа 2006 г. Приказ неоднократно уточнялся, в частности в 2025 г. в рамках обновления классификатора, опубликованного на официальном портале правовой информации.

Правовая база

• Земельный кодекс РФ – глава 12 «Виды разрешенного использования земельных участков» (введена законом 295‑ФЗ).
• Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. – устанавливает новые критерии и перечень ВРУ, а также порядок их согласования.
• Приказ Минэкономразвития России № 222 от 12 августа 2006 г. (с изменениями) – регулирует классификатор ВРУ, порядок их применения в кадастре и в документах, выдаваемых Росреестром.
• Дополнительные акты:
  • Приказ Минэкономразвития от 19 марта 2025 г. – внес изменения в классификатор (добавление новых категорий, уточнение терминов).
  • Административный регламент ФА «Росреестр» – порядок регистрации ВРУ в ЕГРН.

Основные новеллы закона 295‑ФЗ

1. Создание единого классификатора ВРУ, сопоставленного с классификатором ОКС (Общероссийский классификатор статистических единиц).
2. Установление отдельного типа ВРУ – «Строительство коттеджей», который теперь имеет четко прописанные требования к площадям, плотности застройки и инфраструктуре.
3. Переход от «разрешенного использования» к «разрешенному виду использования» в документах, выдаваемых Росреестром (это влияет на формулировку в выписках из ЕГРН).

Классификатор видов разрешенного использования (ВРУ)

Классификатор состоит из нескольких уровней:

• Уровень 1 – Основные группы: сельскохозяйственное, жилое, промышленное, рекреационное, транспортное и др.
• Уровень 2 – Подгруппы: например, в группе «Жилое» – «Многоквартирные дома», «Коттеджные поселки», «Индивидуальное жилищное строительство».
• Уровень 3 – Конкретные виды: «Строительство коттеджей», «Сельскохозяйственное производство (зерновые культуры)», «Органическое земледелие» и т.д.

Каждый вид имеет уникальный код (например, 01.03.01 – Строительство коттеджей), который указывается в кадастровой карте и в выписке из ЕГРН.

Как классификатор связан с Приказом № 222

Приказ № 222 определяет порядок формирования и актуализации классификатора. В его структуре прописаны:

• Требования к наименованиям и кодам ВРУ;
• Порядок внесения изменений (публичные обсуждения, согласование с Росреестром и Минэкономразвития);
• Технические форматы передачи данных в ЕГИС (Единая государственная информационная система).

Процедура установления и изменения вида разрешенного использования

Для новых земельных участков

1. Подготовка проекта землеустройства (проект ПЗУ) – включает подбор ВРУ из классификатора.
2. Экспертиза проекта в территориальном органе Росреестра. Эксперт проверяет соответствие выбранного ВРУ требованиям закона 295‑ФЗ.
3. Принятие решения о выдаче разрешения на изменение вида использования (если требуется) – документ оформляется в виде разрешения на изменение ВРУ.
4. Регистрация изменения в ЕГРН – после получения разрешения данные вносятся в государственный реестр, появляется новый код ВРУ.

Для уже существующих участков (переквалификация)

1. Инициатива может исходить от собственника, муниципального органа или инвестора.
2. Подача заявления в Росреестр с приложением:
   • Копии правоустанавливающих документов;
   • Технико-экономического обоснования (ТЭО) нового ВРУ;
   • Заключения экологической экспертизы (при необходимости).
3. Рассмотрение заявления в течение 30‑45 дней (срок может быть продлен до 90 дней при необходимости дополнительных экспертиз).
4. Выдача решения о согласовании нового ВРУ и его регистрация в ЕГРН.

Особенности при строительстве коттеджей

• Для ВРУ «Строительство коттеджей» требуется наличие инфраструктурных объектов (водоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора);
• Минимальная площадь участка – 0,12 га (в зависимости от региона могут быть региональные поправки).
• Плотность застройки ограничена 30 м² на 1 га земли, если иное не предусмотрено муниципальными планами.
• Не допускается размещение коммерческих объектов (магазинов, офисов) без отдельного согласования.

Практические рекомендации собственникам и застройщикам

1. Проверьте актуальность кода ВРУ. На официальном сайте Минэкономразвития публикуются обновления классификатора. Используйте только текущие коды.
2. Согласуйте проект ПЗУ заранее. Зачастую экспертиза занимает несколько недель, а задержки могут привести к штрафам.
3. Учитывайте региональные ограничения. В некоторых субъектах РФ (например, Вологодская область) дополнительно регулируется сельскохозяйственное использование земель.
4. Соберите полный пакет документов. Наличие экологической экспертизы и ТЭО ускорит процесс согласования.
5. Контролируйте запись в ЕГРН. После получения разрешения проверьте, что в выписке из реестра указан правильный код ВРУ.

Примеры применения Приказа № 222

Переквалификация сельскохозяйственного участка в коттеджный

Собственник участка площадью 5 га в Тверской области желает построить коттеджный поселок. Шаги:

• Подготовка проекта, где каждый из 5 участков получает ВРУ 01.03.01 – Строительство коттеджей.
• Экспертиза проекта в Тверском отделе Росреестра – подтверждение наличия необходимых коммуникаций.
• Получение решения о согласовании нового ВРУ и его регистрация в ЕГРН.
• После регистрации собственник может оформить строительные разрешения.

Добавление нового вида «Органическое земледелие» в классификатор

В 2025 г. Минэкономразвития принял поправку к Приказу № 222, включив в классификатор новый код 02.01.05 – Органическое земледелие. Это позволило фермерам оформить специальные субсидии и получить сертификаты соответствия.

Перспективы развития

С учётом введения новой главы в Земельный кодекс, ожидаются следующие тенденции:

• Увеличение количества цифровых запросов в ЕГИС – автоматизация процесса согласования ВРУ.
• Расширение перечня «зеленых» видов использования (например, «Эко‑туризм», «Сельское хозяйство без применения химических удобрений»).
• Повышение роли региональных органов в уточнении параметров ВРУ, что повысит гибкость планирования.
• Внедрение системы «единого окна» для подачи заявлений в Росреестр, Минэкономразвитие и муниципальные службы.

Приказ Минэкономразвития № 222, в совокупности с Федеральным законом № 295‑ФЗ, создал современную основу для классификации и регулирования видов разрешенного использования земельных участков. Понимание структуры классификатора, порядка согласования и региональных особенностей позволяет собственникам, застройщикам и муниципалитетам эффективно планировать использование земли, минимизировать юридические риски и реализовать проекты в соответствии с актуальными требованиями законодательства.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.