Краткий вывод: любой доход, полученный от сдачи жилья, облагается налогом. С 2026 года ФНС усиливает контроль, а штрафы за «теневую» аренду уже достигают до 40 % недоимки плюс пени. Ниже — разбор всех существующих режимов, калькуляторы и пошаговые инструкции, как легализоваться максимально выгодно.
Сколько владельцев действительно платят налоги?
По данным, озвученным вице-президентом FINMARKET.RU 23 декабря, официально декларируют доходы от аренды всего 20 % собственников. Это означает, что 4 из 5 арендодателей рискуют получить претензии от ФНС, которая в 2026 году запустила масштабную кампанию по розыску «теневых» съёмщиков.
Какие налоги можно выбрать
Классический НДФЛ (13 % и 15 %)
Подходит всем, кто не хочет заморачиваться со статусом самозанятого.
- Ставка:
- 13 %, если годовой доход ≤ 2,4 млн ₽;
- 15 %, на сумму свыше 2,4 млн ₽ (по прогрессивной шкале).
- Как платить: до 30 апреля следующего года подаётся 3-НДФЛ, налог оплачивается до 15 июля.
- Плюсы: никаких ограничений по количеству объектов и сумме аренды.
- Минусы: нужно хранить договоры и акты приёма-передачи; нельзя уменьшить доход на расходы (ремонт, коммуналка).
Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость»)
Режим доступен только для одного объекта и при сумме дохода ≤ 2,4 млн ₽ в год.
- Ставка:
- 4 %, при сдаче физлицам;
- 6 % — при сдаче юрлицам и ИП.
- Как платить: через приложение «Мой налог» автоматически, по факту получения оплаты.
- Плюсы:
- не нужно подавать декларации;
- есть налоговый вычет 10 000 ₽ (пока он не израсходован, ставка фактически ещё ниже);
- никаких страховых взносов.
- Минусы: ограничение по сумме и количеству объектов; если сдаёте 2 квартиры, придётся выйти на НДФЛ или ИП.
Режим ИП (УСН «Доходы» 6 %)
Разумный выбор, если у вас несколько квартир или годовой оборот > 2,4 млн ₽.
- Ставка: 6 % от выручки.
- Как платить: ежеквартальные авансы + годовая декларация.
- Плюсы: можно уменьшить налог на страховые взносы себе (до 100 % прибыли).
- Минусы: есть обязательные взносы (в 2026 году — 49 848 ₽ + 1 % > 300 000 ₽).
Калькулятор наглядно
| Доход в месяц | НДФЛ 13 % | НПД 4 % | УСН 6 % ИП |
|---|---|---|---|
| 50 000 ₽ | 6 500 ₽ | 2 000 ₽ | 3 000 ₽ (но можно минус взносы) |
| 100 000 ₽ | 13 000 ₽ | 4 000 ₽ | 6 000 ₽ |
| 300 000 ₽ | 39 000 ₽ | 12 000 ₽ | 18 000 ₽ |
Штрафы за «теневую» аренду
С 2026 года ФНС подключила кросс-чеки по Росреестру и регистрационным данным. Если найдут неучтённую аренду:
- 20 % от суммы налога, за неподачу декларации;
- 40 % — если докажут умышленное уклонение;
- пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (сейчас это ~10,5 % годовых);
- возможна уголовная ответственность при сумме долга > 2,7 млн ₽.
Пошаговый план: как выйти из тени за 1 день
- Проверьте формат: если один объект и доход < 2,4 млн ₽, ставьте «самозанятость» (скачайте «Мой налог»).
- Зарегистрируйтесь в приложении или на сайте npd.nalog.ru.
- Создайте чек для арендатора → он оплачивает → налог спишется автоматически.
- Если объектов больше или доход выше лимита — откройте ИП через Госуслуги, выберите УСН 6 %.
- Подпишите договор (можно простой письменный) и обязательно приложите акт приёма-передачи.
Краткая памятка
Не забывайте:
- Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля.
- Уплата НДФЛ, до 15 июля.
- УСН авансы — 25-го числа после квартала.
- НПД, автоматически, но платёж должен зафиксироваться в приложении.
Вопросы? Пишите в комментарии или напрямую в чат — подскажу, как подготовить договор аренды и не переплатить налогов.