Дата актуализации:

Содержание

1. Правовая база
2. Ключевые положения ГК РФ и Земельного кодекса
3. Судебная практика
4. Практические аспекты сделки
5. Риски и способы их минимизации

Правовая база

Вопрос о переходе прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной недвижимости регулируется несколькими нормативными актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – статья 552 (§ 1‑3) ^[1];
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – статья 35 (в редакции от № 171‑ФЗ) ^[3];
• Пояснительные письма Министерства экономического развития РФ (письмо от № Д23‑1369) ^[2];
• Судебные решения, опубликованные в базе «Гарант» (октябрь 2025) ^[4].

Ключевые положения ГК РФ и Земельного кодекса

Статья 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования.
2. Если продавец владелец земельного участка, то вместе с правом собственности на объект недвижимости покупатель получает право собственности на соответствующий участок (если иное не предусмотрено законом).
3. Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника участка, при условии, что это не противоречит условиям пользования, установленным законом или договором. При такой сделке покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец.

Статья 35 ЗК РФ

Статья 35 уточняет порядок перехода прав на землю, когда меняется собственник здания или сооружения, находящегося на чужом участке:

• При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, новое лицо приобретает право пользования соответствующей частью участка, занятой объектом, на тех же условиях, что и прежний собственник.
• Если объект принадлежит нескольким собственникам, порядок пользования определяется пропорционально их долям.
• Отчуждение здания и земельного участка должно происходить совместно, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, отделение части здания, невозможное без земельного участка, публичный сервитут и др.).

Пояснительное письмо Минэкономразвития № Д23‑1369 (2010)

В письме Министерства экономического развития разъясняется, что:

• Переход прав на землю при продаже здания регулируется п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 35 ст. ЗК РФ;
• Земельный участок переходит не в собственность, а в право пользования, если участок находится в собственности другого лица;
• Отчуждение здания и земельного участка вместе обязательно, если участок находится в собственности продавца (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Судебная практика

Судебные решения, опубликованные в базе Гарант (октябрь 2025), подтверждают следующее:

• Суд последовательно применяет ст. 552 ГК РФ, признавая, что при продаже здания покупатель получает одновременно и право пользования (или собственность) на земельный участок, если иное не оговорено в договоре.
• В случае, когда продавец не является собственником участка, суд требует от покупателя оформить договор аренды/пользования, иначе сделка считается неполной.
• Отказ продавца от передачи прав на землю без достаточного основания считается нарушением обязательств по договору, что влечет за собой обязанность возмещения убытков.

Практические аспекты сделки

Как правильно оформить договор?

1. Указать в предмете договора полное описание недвижимости, включая кадастровый номер здания и номер земельного участка.
2. Определить вид права на земельный участок: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда, сервитут.
3. Если участок находится в собственности продавца – включить пункт о передаче права собственности на участок.
4. Если участок находится в собственности третьего лица – оформить отдельный договор аренды/пользования между покупателем и собственником участка.
5. Указать условия перехода прав (сразу при подписании, после государственной регистрации и т.д.).
6. Не забыть про регистрацию перехода прав в Росреестре: запись в ЕГРН как для недвижимости, так и для земельного участка.

Какие документы необходимо собрать?

• Договор купли‑продажи недвижимости.
• Кадастровый паспорт здания и земельного участка.
• Свидетельство о праве собственности (или договор аренды/пользования) на земельный участок.
• Согласие собственника участка (если участок не принадлежит продавцу) – в виде отдельного договора.
• Технический план и согласования (при необходимости).

Регистрация в Росреестре

Для завершения сделки необходимо подать в Росреестр два заявления:

1. О переходе права собственности (или пользования) на здание/сооружение.
2. О переходе права собственности (или аренды) на земельный участок.

Оба заявления подаются одновременно, чтобы избежать «разрыва» прав и последующих споров.

Риски и способы их минимизации

Передача прав на земельный участок при продаже здания – неотъемлемая часть любой сделки с недвижимостью в России. Законодательство (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) чётко фиксирует, что:

• Если продавец является собственником участка, он обязан передать покупателю право собственности (или иное право) на этот участок.
• Если участок принадлежит третьему лицу, покупатель получает право пользования им на тех же условиях, что и продавец, и для этого требуется отдельный договор с собственником.
• Обе части сделки (недвижимость и земля) должны быть зарегистрированы в Росреестре одновременно, иначе возможны юридические осложнения.

Тщательное юридическое сопровождение, проверка кадастровой информации и правильное оформление договоров позволяют минимизировать риски и обеспечить законность перехода прав.

Список использованных источников

• [1] ГК РФ, статья 552. consultant.ru
• [2] Пояснительное письмо Минэкономразвития № Д23‑1369 от . asterra.ru
• [3] Земельный кодекс РФ, статья 35. consultant.ru
• [4] Энциклопедия решений «Гарант», октябрь 2025. garant.ru

Статья подготовлена в соответствии с актуальными нормами права на дату .