В 2025–2026 годах вопрос налогообложения приватизированной квартиры остаётся одним из самых популярных у российских собственников. Ниже ― разбор всех ключевых моментов: когда налог платить не придётся, какие вычеты можно применить, а также пошаговая инструкция по расчёту и уплате НДФЛ.

Когда не нужно платить налог

Минимальный срок владения

Жильё, полученное по приватизации, относится к категории, для которой установлен льготный срок владения 3 года.

• Если квартира была приватизирована до 19 апреля 2023 года, то с 19 апреля 2026-го срок владения уже превышает 3 года → НДФЛ не платится.
• При приватизации в 2023–2026 годах «трёхлетка» отсчитывается с даты регистрации права собственности.

Прочие основания освобождения

1. Квартира получена по договору дарения/наследства от близкого родственника, и срок владения превышает 3 года.
2. Квартира — единственное жильё на момент продажи, а срок владения ≥ 3 лет.

Когда придётся платить налог

Если с момента регистрации собственности прошло меньше 3 лет, при продаже:

• подаётся декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего за годом продажи года;
• уплачивается НДФЛ 13 % от налоговой базы.

Как рассчитать налоговую базу

База = Цена продажи – Имущественный вычет – Документированные расходы

Примеры расчёта

Пример 1. Приватизация в 2024 году, продажа в 2026 году

Даты: право собственности зарегистрировано → продано .
Срок владения: 2 года 1 месяц (< 3 лет) → налог платится;

• Цена продажи: 2 300 000 ₽
• Вычет: 1 000 000 ₽
• Налоговая база: 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 ₽
• НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽

Пример 2. Приватизация в 2021 году

Срок владения > 3 лет → налог не платится, декларация не подаётся.

Как применить «связанные» вычеты (если покупаете другую квартиру)

1. Вычет при продаже (1 млн ₽ или расходы) уменьшает доход от продажи.
2. Если в том же году вы покупаете другую квартиру, можете заявить имущественный вычет на покупку (максимум 2 млн ₽, возврат 13 % = 260 000 ₽).
3. Два вычета можно применить одновременно в одной декларации 3-НДФЛ, что может полностью «обнулить» налог к уплате.

Пошаговая инструкция продавцу приватизированной квартиры

1. Проверьте дату регистрации права собственности (выписка ЕГРН).
2. Определите срок владения:
   • ≥ 3 лет → ничего не платите и не декларируете.
   • < 3 лет → переходите к шагу 3.
3. Выберите вычет: 1 млн ₽ или документированные расходы.
4. Соберите документы:
   • ДКП (копия договора купли-продажи).
   • Расчётный документ (приходный ордер, выписка из ЕГРН).
   • Чеки, квитанции, если заявляете расходы на покупку новой квартиры.
5. Заполните декларацию 3-НДФЛ (онлайн в «Личном кабинете» ФНС или в программе «Декларация»).
6. Отправьте декларацию до 30 апреля следующего года.
7. Уплатите налог до 15 июля.

Частые вопросы

Обязан ли ребёнок-участник приватизации платить налог?

Да, если он является собственником доли и срок < 3 лет. Однако:

• налоговую базу можно уменьшить на 1 млн ₽ пропорционально доле;
• родители-законные представители подают декларацию за несовершеннолетнего.

Как подтвердить расходы на покупку новой квартиры?

Копии ДКП, платёжных поручений, выписка ЕГРН на новую квартиру, акт приёма-передачи.

Что если продать квартиру по цене ниже кадастровой?

Налоговая будет считать доходом 70 % от кадастровой стоимости, если цена в договоре меньше.

Краткий чек-лист

Приватизированную квартиру можно продать без налога через 3 года после регистрации права собственности. Раньше трёхлетнего срока придётся заплатить 13 %, но в большинстве случаев сумма налога может быть сведена к нулю за счёт имущественных вычетов. Главное, точно знать даты и сохранять документы.

Данный материал подготовлен по состоянию на 19 апреля 2026 года. Перед подачей декларации проконсультируйтесь с ФНС или квалифицированным налоговым специалистом.