С момента вступления в силу Федерального закона № 382-ФЗ и последующих изменений (включая поправки, принятые весной 2026 года) правила налогообложения при продаже жилья стали жёстче; Ниже — полный разбор актуальных правил, сроков, вычетов и льгот, которые помогут законно уменьшить или свести к нулю налог с продажи новой квартиры.

Когда возникает налоговое обязательство?

Налог появляется только при продаже квартиры раньше минимального срока владения. Для «новой» квартиры (купленной после ) он равен:

• 3 года, если право собственности получено:
  • по наследству;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания (ренты).
• 5 лет — во всех остальных случаях (в т.ч. при покупке на первичном рынке).

Если вы владеете квартирой дольше указанных сроков, продавать можно безо всякого НДФЛ.

Как считается налоговая база?

Налог = 13 % × налогооблагаемая база.

База определяется как:

1. Цена в договоре купли-продажи, но не меньше 70 % кадастровой стоимости (иначе ИФНС пересчитает по кадастру).
2. Минус применённый вычет (детали в п. 3).
3. Минус документированные расходы на покупку и ремонт (см. п. 3.2).

Пример. Квартира продана за 3 млн ₽, кадастровая стоимость 4 млн ₽. Налоговая база = max(3 млн; 4 млн × 0,7) = 3 млн ₽.

Два способа снизить налог

Имущественный вычет 1 млн ₽

Каждый налоговый резидент РФ имеет право уменьшить доход на 1 000 000 рублей в год (ст. 220 НК РФ). Осталось 2 млн ₽, платите 13 % = 260 000 ₽.

Вычет «расходы на приобретение»

Можно заявить все реальные затраты:

• цена новостройки по ДДУ;
• отделка (при условии, что прилагаются чеки, договоры, акты КС-2/КС-3);
• ипотечные проценты (по справке банка).

Пример. Купили квартиру за 2,5 млн ₽, потратили 300 тыс. ₽ на ремонт, ещё 200 тыс. ₽ — проценты. Всего документированные расходы 3 млн ₽. Продали за 3 млн ₽ → база 0 ₽ → налог 0 ₽.

Важно: нельзя комбинировать 1 млн ₽ и «расходы». Выбираете то, что даёт больший эффект.

Льготы семей с детьми (обновление 2026 г.)

Госдума в апреле 2026 года расширила перечень льготников. Теперь не платить НДФЛ могут:

• Семьи, где второй ребёнок родился не позднее .
• Семьи с детьми-инвалидами любого возраста.

Льгота действует независимо от срока владения. Чтобы воспользоваться:

1. Подать заявление в ИФНС до 31 декеляря года, следующего за годом продажи.
2. Приложить свидетельства о рождении детей, справку МСЭ (если ребёнок-инвалид).

Льгота применяется к одному объекту недвижимости в год.

Пошаговая инструкция: как подать декларацию 3-НДФЛ

1. До 30 апреля 2027 года заполните 3-НДФЛ в сервисе «ФНС-онлайн» или личном кабинете на nalog.gov.ru.
2. Укажите:
   • доход от продажи;
   • выбранный вычет (сумма расходов или 1 млн ₽);
   • право на льготу семьи с детьми (при наличии).
3. Загрузите сканы:
   • договор купли-продажи квартиры;
   • платёжные документы покупателя;
   • документы расходов (чеки, договоры подряда, акты приёма-передачи);
   • ЕГРН-выписка о праве собственности.
4. До 15 июля 2027 года уплатите налог, если после расчётов образовалась сумма к уплате.

Частые ошибки и советы риелтора

Ошибка 1: Игнорировать кадастровую стоимость. ИФНС автоматически пересчитает налог по 70 % кадастра и выставит доначисление + пени.

Совет: Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru до сделки и укажите в договоре не ниже этой величины.

Ошибка 2: Потерять чеки на отделку. Без документов вычет не примут.

Совет: Храните все чеки минимум 5 лет или оформляйте работы через юрлицо с актами КС-2/КС-3.

Ошибка 3: Забыть про льготу семьи с детьми.

Совет: Даже если квартира продана через 1 год после покупки, льгота может полностью обнулить налог.

Калькулятор быстрого расчёта (2026)

Скопируйте в Excel/Google Sheets:

A1 = Цена продажи, ₽
A2 = Кадастровая стоимость × 0,7, ₽
A3 = MAX(A1; A2)
A4 = Расходы на покупку + ремонт, ₽
A5 = Вычет = MAX(A4; 1 000 000)
A6 = Налог = 0,13 × MAX(A3 ⎼ A5; 0)

Дисclaimer: информация актуальна на . Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым юристом или ИФНС.