19 апреля 2026 г. — сегодняшний день — отмечает вступление в силу расширенных льгот по НДФЛ при продаже недвижимости. Ниже подробно разберёмся, с какой именно суммы вы можете не платить налог, какие документы понадобятся и какие подводные камни могут встретиться.

Базовое правило: 3 или 5 лет владения

Формула: если квартира была приобретена до и в собственности более 3 лет, вы полностью освобождены от НДФЛ независимо от суммы продажи.

Для объектов, купленных с и позже, льготный период составляет 5 лет. Исключения:

• наследство или подарок от близкого родственника — 3 года;
• единственное жильё, 3 года (изменения 2026 г.);
• приватизация, 3 года.

«Нулевое» обложение: вычет 1 000 000 ₽ и расходы

Если льготный срок ещё не наступил, вы можете свести налог к нулю двумя способами:

1. Пропорциональный вычет: продажа квартиры до 1 000 000 ₽ вообще не облагается НДФЛ (п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Вычет расходов: если продажная цена больше 1 000 000 ₽, можно отнять документально подтверждённые расходы на покупку, ремонт, ипотечные проценты.
   Пример: продали за 5 000 000 ₽, купили за 4 700 000 ₽ — налог = 13 % × (5 000 000 – 4 700 000) = 39 000 ₽. Если бы расходы ≥ 5 000 000 ₽ — налог 0 ₽.

Кадровая стоимость: «нижняя планка»

С 2025 года действует правило 70 % от кадастровой стоимости.
Пример: кадастровая стоимость 8 000 000 ₽ → минимальная «база» = 5 600 000 ₽. Если договорная цена 4 000 000 ₽, всё равно налог считают от 5 600 000 ₽.

Совместная собственность супругов

При совместной продаже квартиры, купленной в браке, каждый супруг может применить вычет по 1 000 000 ₽ на свою долю, если:

• доля выделена в договоре;
• есть нотариальное соглашение о разделе суммы продажи.

Что изменилось в 2026 году

Новые льготы:

• Единственное жильё теперь освобождается от НДФЛ через 3 года вместо 5.
• Вычет расходов распространён на интерьерную отделку и материалы, если они указаны в договоре.
• Для самозанятых введён специальный режим: при продаже «первички» через 3 года налог 0 %, но с ограничением суммы до 15 000 000 ₽.

Пошаговый алгоритм «как не платить»

1. Проверьте дату приобретения и основание (ДДУ, наследство, дар).
2. Определите льготный срок: 3 или 5 лет.
3. Если срок не вышел, выберите выгодный способ:
   • вычет 1 000 000 ₽ — для дешёвых квартир;
   • вычет расходов — для дорогих объектов с документами.
4. Сравните цену с 70 % кадастровой стоимости.
5. Заполните декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
6. Оплатите налог (если он остался) до 15 июля.

Частые ошибки

Ошибка 1: игнорировать кадастровую стоимость → налоговая доначислит.
Ошибка 2: не оформить вычет расходов → переплата 13 %.
Ошибка 3: продавать единственное жильё раньше 3 лет без учёта новой льготы → можно было не платить.

Главное: даже если квартира дороже 1 000 000 ₽, налог можно «обнулить» легальными способами — сохраняйте все чеки, договоры и акты приёма-передачи. В 2026 году налоговая всё чаще запрашивает цифровые копии через Госуслуги, поэтому храните документы в облаке.