Для большинства граждан продажа квартиры — крупнейшая сделка в жизни. Одним из главных вопросов, который возникает уже на старте, звучит так: «Кто должен готовить договор купли-продажи?»
Ниже — подробная инструкция с учётом последних изменений законодательства и практики 2026 года.

Краткий ответ: формально — кто угодно, но практически — профессионал

Семьсот пятьдесятой статьёй ГК РФ прямо не указано, что договор ДКП обязан составлять определённый субъект.
Закон требует лишь соблюдения письменной формы и наличия обязательных реквизитов.
На практике текст готовит тот, кто:

• имеет профессиональные знания (юрист, риэлтор, нотариус);
• страхует стороны от ошибок и последующих судебных споров;
• легко проводит юридическую экспертизу «чистоты» объекта.

Четыре основных способа подготовки договора в 2026 году

Нотариус (самый безопасный вариант)

С вступил в силу ФЗ-476: обязательное нотариальное удостоверение при переходе права на квартиры, если сделка полностью или частично оплачивается материнским капиталом, военной ипотекой, а также при участии несовершеннолетних.
В остальных случаях нотариальная форма добровольная, но крайне рекомендуемая.

• Плюсы: проверка «чистоты», автоматическая отправка на госрегистрацию через систему ЕГРН-Онлайн.
• Минусы: увеличение расходов (≈ 0,5–1 % от цены квартиры).

Риэлтор или юридическая компания

При обращении к риэлтору договор готовит штатный юрист агентства.
Стоимость услуги в среднем по России — 15 000–40 000 ₽ в зависимости от сложности.

Банк (если используется ипотека)

Банк-кредитор предоставляет типовой договор ДКП, адаптированный под схему «залоговое жильё + переход права после полной оплаты».
Однако банк не отвечает за юридическую проверку объекта — за ней придётся обращаться отдельно.

Самостоятельное составление

Закон разрешает сторонам подготовить договор самостоятельно, взяв за основу образец с официального портала Госуслуг или Росреестра.
Важно! В 2026 году в самостоятельном варианте обязательно нужно:

1. указать кадастровый номер, точную площадь и этаж;
2. прописать способ расчёта (депозитарная ячейка, эскроу-счёт, банковская сделка);
3. включить акт приёма-передачи и сроки передачи ключей;
4. заверить подписи у нотариуса, если хотите избежать личного присутствия при регистрации в МФЦ;

Кто в итоге платит за подготовку документа?

Алгоритм оформления договора в 5 шагов (проверен по состоянию на апрель 2026)

1. Сбор документов: ЕГРН-выписка, справки из ПНД/нарко, технический план, согласие супруга/опеки.
2. Выбор способа расчёта: эскроу-счёт в банке, депозитарная ячейка или аккредитив.
3. Подготовка проекта договора: выберите исполнителя из раздела 2.
4. Подписание + акт приёма-передачи: в нотариальной конторе или при личном присутствии в МФЦ.
5. Регистрация перехода права: через МФЦ либо Единый федеральный портал Госуслуг (электронная подача работает круглосуточно).

Частые ошибки, которые исключает профессионал

• Неверное указание доли в праве общей собственности;
• Отсутствие пункта о задатке/авансе и условий его возврата;
• Не прописаны штрафы при просрочке передачи ключей или прописки;
• Отсутствие сведений о перепланировке, неузаконенной ранее.

Как выбрать подрядчика: мини-чек-лист

1. Проверьте лицензию (для нотариуса, в реестре ФНП).
2. Убедитесь, что в договоре услуг прописан «юридический аудит объекта» и «доплата только при успешной регистрации».
3. Запросите актуальный ориентир сроков: МФЦ в Москве на регистрирует сделки в среднем за 5 рабочих дней, в регионах — до 9 дней.

Формально договор может подготовить любой участник сделки, но реальные риски и сложности диктуют доверить эту работу профессионалу.
В 2026 году самым быстрым и безопасным способом остаётся нотариальное удостоверение с одновременной подачей документов в Росреестр через электронную подпись нотариуса.
Экономия на юристе может обернуться многолетними судами и потерей десятков миллионов рублей.

Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.