Самое главное помнить: при продаже недвижимости вы обязаны уплатить НДФЛ с дохода от сделки только в том случае, если с момента покупки (или иного основания появления права собственности) прошло менее установленного законом минимального срока владения. Во всех остальных случаях доход освобождается от налогообложения полностью или частично за счёт вычетов, которые мы разберём ниже.
Кто вообще должен платить налог при продаже квартиры?
- Срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 года, если квартира получена по наследству, договору дарения от близкого родственника, приватизации или договору ренты) — налог не платится, вычет не нужен.
- Срок владения < 5 лет (или < 3 лет для льготных оснований) — придётся посчитать НДФЛ и, при желании, применить вычет.
Ставка НДФЛ в 2026 году: 13 % — до 2,4 млн ₽ базы; 15 % — свыше 2,4 млн ₽ (прогрессивная шкала).
Какие вычеты можно применить к доходу от продажи
Вычет в размере 1 000 000 ₽ (без подтверждения расходов)
Используется по умолчанию, если нет документов о расходах на покупку. Налог рассчитывается так:
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Вычет «по фактическим расходам»
Если у вас сохранились документы о покупке (ДКП, выписка ЕГРН, платёжки), можно вычесть всю сумму, потраченную на покупку:
Налог = (Цена продажи − Цена покупки − прочие расходы, связанные с покупкой) × 13 %
Это выгодно, если покупка была дороже 1 млн ₽.
Семейная льгота для семей с детьми-инвалидами
С 2024 года семьи, в которых есть ребёнок-инвалид любого возраста, могут получить нулевую ставку НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения. Для этого нужно:
- купить новую квартиру в течение 1 года до или после продажи;
- общая площадь нового жилья должна быть ≥ продаваемой;
- оба ребёнка-инвалида должны быть указаны в документах.
Как подать декларацию и получить вычет: пошаговая инструкция
- Подготовьте документы: ДКП продажи, ДКП покупки, платёжки, квитанции, справка 2-НДФЛ.
- Сформируйте декларацию 3-НДФЛ в Личном кабинете ФНС или через Госуслуги (новый сервис уже работает).
- Выберите один из вариантов вычета в приложении «Доходы от продажи имущества».
- Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплатите налог (если он остался) до 15 июля.
Важно! ФНС официально заявила, что технических сбоев в приёме 3-НДФЛ нет, а слухи о «задолженности на ЕНС» — фейк. Если цифры в ЛК не совпадают, обратитесь в ИФНС с документами.
Примеры расчёта
Пример 1: квартира куплена за 5 млн ₽, продана за 7 млн ₽, владение 2 года
- Вариант «1 млн»: (7 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 780 000 ₽
- Вариант «расходы»: (7 000 000 − 5 000 000) × 13 % = 260 000 ₽ — выгоднее!
Пример 2: квартира продана за 3 млн ₽, владение 4 года, документы потеряны
Только вычет 1 млн ₽: (3 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽
Частые ошибки
- Использовать имущественный вычет при покупке одновременно с вычетом при продаже — можно, но в разных разделах 3-НДФЛ.
- Не учитывать налоговый вычет при покупке (до 2 млн ₽), это отдельная льгота, не связанная с продажей.
- Не подавать декларацию при продаже за 1 млн ₽ — если срок владения меньше льготного, подавать всё равно нужно (даже с нулевым налогом).
Выбирая, какой вычет применять при продаже квартиры, сравните:
- Возможные 1 млн ₽ без документов.
- Фактические расходы с доказательствами.
- Семейную льготу для семей с детьми-инвалидами.
Ключевое правило: оформляйте всё через официальные сервисы ФНС или Госуслуг, сохраняйте чеки и договоры, и не верьте слухам о «сбоях», система стабильна.
Дата актуальности: 20 апреля 2026 г.