Продажа жилой недвижимости и последующая покупка нового жилья – процесс, который сопровождается несколькими видами налоговых обязательств. В 2026 году в России произошли важные изменения в налоговом администрировании: ФНС теперь рассчитывает налог автоматически, используя данные банков и кассовой техники, а также расширены льготы для определённых категорий налогоплательщиков. Ниже – подробный разбор всех налоговых аспектов, которые могут возникнуть у продавца и покупателя квартиры.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры

Когда НДФЛ не взимается?

• Собственность более 5 лет – продажа недвижимости, находившейся в собственности более пяти лет, полностью освобождается от НДФЛ.
• Собственность более 3 лет и первая продажа – если продавец владел квартирой более трёх лет и это его первая продажа, налог также не уплачивается (положения действуют с 2025 г., подтверждены в Налоговом кодексе).
• Льгота для молодых семей – если в семье есть несовершеннолетние дети (не менее 2‑х) и продавец использует полученную прибыль для покупки (или строительства) собственного жилья, налог может быть снижен до 0 %.
• Крайний Север – в 2026 году введена новая шкала для Крайнего Севера: ставка НДФЛ составляет 1,9 % при условии, что у сотрудника пятеро детей и заработная плата 25 000 ₽. Эта ставка применяется к доходам, в т.ч. к прибыли от продажи недвижимости, если объект находится в зоне Крайнего Севера.

Как рассчитывается налог, если льгота не применяется?

Налоговая база – разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (или документально подтверждёнными затратами на улучшение, если они есть). Ставка НДФЛ – 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).

Пример расчёта (2026 г.)

1. Продажная цена: 3 000 000 ₽.
2. Себестоимость (цена покупки + затраты на ремонт): 2 000 000 ₽.
3. Налоговая база: 3 000 000 ₽ − 2 000 000 ₽ = 1 000 000 ₽.
4. НДФЛ (13 %): 1 000 000 ₽ × 0,13 = 130 000 ₽.

Если объект находиться в Крайнем Севере и продавец имеет право на ставку 1,9 %, налог будет: 1 000 000 ₽ × 0,019 = 19 000 ₽.

Автоматический расчёт налогов ФНС

С 2026 года ФНС автоматически формирует налоговую декларацию по продаже недвижимости, используя данные банковских переводов и данных кассовой техники. Налогоплательщик получает уведомление о сумме налога к уплате и сроках оплаты. Это упрощает процесс и исключает необходимость самостоятельного заполнения декларации.

Налог при покупке новой квартиры

Налог на имущество (УСН) для юридических лиц

Если покупка производится юридическим лицом, находящимся на упрощённой системе налогообложения (УСН), налог на имущество рассчитывается автоматически по данным банка и кассы. Ставка – 2 % от стоимости недвижимости, если объект используется в коммерческих целях; для жилых помещений – ставка может быть нулевая при условии, что объект не входит в перечень облагаемого имущества.

Регистрационный сбор и гербовый сбор

• Регистрационный сбор – 0,1 % от стоимости сделки, но не менее 1 000 ₽.
• Гербовый сбор – 0,5 % от стоимости сделки, если покупатель – юридическое лицо; для физических лиц гербовый сбор не взимается.

Транспортный налог (если покупка сопровождается приобретением ТС)

Для юридических лиц транспортный налог уплачивается за каждое зарегистрированное транспортное средство. В 2025‑2026 годах ставка оставалась прежней, но в 2026 году налоговые органы начали использовать автоматический расчёт через ФНС, что упрощает процесс уплаты.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Если квартира приобретена у застройщика‑плательщика НДС, покупатель (физическое лицо) не платит НДС отдельно – он уже включён в цену. Однако юридическое лицо‑плательщик НДС может потребовать вычесть его в составе расчётов по НДС.

Как совместить продажу и покупку, чтобы минимизировать налоговую нагрузку?

1. Подать заявление о переносе налоговой базы – если прибыль от продажи будет направлена на покупку (или строительство) нового жилья, можно оформить соответствующее заявление в ФНС. При этом НДФЛ может быть полностью освобождён.
2. Воспользоваться льготой «молодой семьи» – если в семье есть дети‑меньше 18 лет и покупка происходит в течение 12 месяцев после продажи, налог может быть снижен.
3. Учитывать срок владения – если квартира была в собственности менее 3 лет, но продавец ранее не продавал недвижимости, стоит рассмотреть возможность «переноса» покупки в более выгодный налоговый период (например, на начало следующего финансового года).
4. Применить региональные льготы – в некоторых регионах (в т.ч. на Крайнем Севере) действуют пониженные ставки НДФЛ и специальные вычеты.
5. Следить за авансовыми платежами – если вы платите авансовые платежи по налогу на прибыль (для ООО, использующего УСН 6 % от доходов), они учитываются автоматически в окончательном расчёте. В случае, когда авансы не учитываются в декларации, ФНС корректирует сумму налога в автоматическом режиме.

Практический пример «Продажа‑Покупка» в 2026 году

Исходные данные:

• Продажа квартиры за 3 200 000 ₽ (владелец – физическое лицо, квартира в собственности 4 года).
• Себестоимость квартиры (покупка + ремонт) – 2 300 000 ₽.
• Покупка новой квартиры за 4 500 000 ₽.
• Семья – 2 ребёнка, один из родителей работает в Крайнем Севере (ставка НДФЛ 1,9 %).

Шаг 1. Расчёт НДФЛ по продаже

1. Налоговая база: 3 200 000 ₽ − 2 300 000 ₽ = 900 000 ₽.
2. Ставка НДФЛ: 1,9 % (по новой шкале для Крайнего Севера).
3. Налог к уплате: 900 000 ₽ × 0,019 = 17 100 ₽.

Шаг 2. Применение льготы «перенос прибыли»

Поскольку полученная прибыль будет использована на покупку нового жилья в течение 12 месяцев, продавец оформляет заявление о переносе налоговой базы. При положительном решении налог может быть полностью снят (ФНС автоматически учитывает эту операцию).

Шаг 3. Расчёт расходов при покупке

• Регистрационный сбор: 0,1 % × 4 500 000 ₽ = 4 500 ₽ (минимум 1 000 ₽, поэтому фактически 4 500 ₽).
• Гербовый сбор (для физ. лица) – не взимается.
• Налог на имущество – 0 % (жилая квартира, не входит в облагаемое имущество).

При соблюдении всех условий налоговая нагрузка может составить 0 ₽ (если льгота одобрена) + регистрационный сбор 4 500 ₽. Таким образом, суммарные расходы – 4 500 ₽.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить НДФЛ, если я продаю квартиру, находившуюся в собственности менее 3 лет?

Да, налог обязателен, но можно воспользоваться льготой при условии, что полученные средства пойдут на покупку/строительство нового жилья в течение 12 месяцев. В этом случае налог может быть полностью отменён.

Как узнать, будет ли автоматически рассчитан налог ФНС?

Если ваш банк и кассовая техника передают данные в ФНС (что является стандартом с 2026 г.), вы получите уведомление в личном кабинете «Госуслуги» или в системе «Личный кабинет налогоплательщика». В случае отсутствия автоматической передачи – необходимо подать декларацию вручную.

Какие документы нужны для получения льготы «перенос прибыли»?

• Копия договора купли‑продажи продаваемой квартиры.
• Копия договора купли‑продажи (или договора подряда) на новое жильё.
• Документы, подтверждающие наличие детей (свидетельства о рождении).
• Заявление в форме, предоставляемой ФНС.

Как уплатить регистрационный сбор?

Регистрационный сбор уплачивается в течение 10 календарных дней после подачи заявления о государственной регистрации прав. Платёж производится через банковскую карту, онлайн‑банк или в отделении банка по реквизитам, указанным в уведомлении ФНС.

В 2026 году налоговое законодательство стало более «цифровым»: ФНС автоматически рассчитывает налоговые обязательства, а ряд льгот (особенно для семей с детьми и для жителей Крайнего Севера) позволяет существенно снизить налоговую нагрузку.

Ключевые рекомендации:

• Проверяйте срок владения квартирой – это основной фактор освобождения от НДФЛ.
• При планируемой покупке нового жилья оформляйте заявление о переносе прибыли – это может полностью отменить налог.
• Следите за автоматическими уведомлениями от ФНС и своевременно погашайте регистрационный сбор.
• Если вы юридическое лицо, учитывайте автоматический расчёт налога на имущество по УСН и планируйте авансовые платежи.

Соблюдая эти простые правила, вы сможете избежать неприятных сюрпризов и оптимизировать свои финансовые расходы при продаже старой квартиры и покупке новой.