Дата актуальности:
Главный ответ за 10 секунд
Если вы продаёте единственное жильё и в течение одного календарного года до продажи не владели никакой другой недвижимостью‚ то налог с продажи не платите — вам положена безусловная налоговая льгота по п. 3 ч. 1 ст. 217.1 НК РФ.
Покупка новой квартиры не влияет на это правило‚ но может дать право на имущественный вычет на покупку (260 000 ₽ максимум) или на «взаимозачёт» налогов.
Когда налог не возникает вообще
- Жилье в собственности ≥ 3 года (для квартир‚ приобретённых до ) — освобождение безусловное.
- Жилье в собственности ≥ 5 лет (приобретено после ), освобождение безусловное.
- Жилье было единственным на момент продажи и в течение предшествующего года — освобождение по п. 3 ч. 1 ст. 217.1 НК РФ.
- Продажа по цене ≤ 1 000 000 ₽ и использование вычета в размере 1 млн ₽ (п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ).
Разбираемся с «единственным жильём»
ФНС проверяет:
- На дату регистрации перехода права от продавца у продавца не числится ни одной другой квартиры‚ комнаты‚ дома‚ доли в них.
- В течение 365 дней до даты государственной регистрации перехода права продавец не приобретал никакую другую недвижимость.
Исключение: если жилье было получено по наследству‚ в дар от близкого родственника‚ приватизировано или передано по договору пожизненного содержания‚ то сроки 3/5 лет не действуют‚ но правило «единственности» всё равно применяется.
Что происходит при «продал и сразу купил»
Налога нет‚ но можно получить вычет
Пример:
Вы продали свою единственную квартиру за 5 000 000 ₽ и купили новую за 6 000 000 ₽.
Налога с продажи нет‚ потому что правило единственности выполнено.
Но вы имеете право на имущественный вычет при покупке: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽ к возврату из бюджета.
Налог есть‚ но можно уменьшить
Если жилье не является единственным или срок владения меньше минимального‚ то:
- Налоговая база = цена продажи − 1 000 000 ₽ (или документальные расходы на приобретение).
- Сразу же можно применить вычет на покупку: уменьшить доход на 2 000 000 ₽ максимум.
Пример:
Купили квартиру в 2024 г. за 4 000 000 ₽‚ продали в 2026 г. за 5 500 000 ₽.
База: 5 500 000 − 4 000 000 = 1 500 000 ₽.
Применяем вычет 2 000 000 ₽ → база становится отрицательной → налог 0 ₽‚ а «нераспределённый» вычет 500 000 ₽ можно перенести на следующий год.
Как подать декларацию 2026 г.
- До 30 апреля 2027 г. — подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
- Приложите:
- ДКП (договор купли-продажи) на продажу.
- ДКП на покупку новой квартиры.
- ЕГРН/выписка из ЕГРН до и после сделки‚ подтверждающая «единственность».
- Платёжные документы (при необходимости).
- Заполните разделы:
- «Доходы от продажи» — код 1510.
- «Вычет при продаже» — код 903 (1 000 000 ₽) или 901 (расходы).
- «Имущественный вычет при покупке» — код 311.
Типовые вопросы и ответы
Вопрос: Я продал единственную квартиру ‚ купил другую . До у меня была ещё одна квартира‚ но я её продал в 2024 г. Надо ли платить налог?
Ответ: Нет. На у вас была всего одна квартира‚ а предыдущую вы продали раньше . Правило единственности соблюдено.
Вопрос: Моя квартира в собственности 4 года‚ но это не единственное жильё. Сколько налога?
Ответ: 5 лет ещё не прошло‚ поэтому льгота по сроку не работает. Базу можно снизить либо на 1 000 000 ₽‚ либо на расходы покупки. Если покупка была дороже продажи‚ налог будет 0 ₽.
- Убедитесь‚ что на дату продажи у вас нет другой недвижимости и в течение 365 дней до продажи не приобретали новую.
- Проверьте дату регистрации права собственности: если ≥ 3 или ≥ 5 лет — налога нет.
- Если налог может возникнуть‚ заранее соберите документы на расходы (ДКП‚ чеки‚ выписки из банка).
- Купившуюся квартиру можно «закрыть» вычетом на покупку‚ уменьшив или обнулив налог.
- Подайте 3-НДФЛ вовремя‚ чтобы избежать штрафов и пени.
Дополнительно: консультацию у специалиста ФНС или квалифицированного налогового юриста можно получить онлайн через сервис «Онлайн-консультант ФНС» или бесплатную линию ###-###-####.