С 1 января 2025 года в России начали действовать новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости․ Теперь ставка НДФЛ зависит от размера полученного дохода и того, как долго вы владели домом․ Ниже — подробный разбор того, как рассчитать налог, когда можно не платить и как уменьшить платёж законным способом․
Когда вообще нет налога
Вы освобождены от НДФЛ, если:
- Минимальный срок владения превышен․
- 3 года — если дом получен в наследство, по договору дарения от близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации․
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплен, построен и т․ д․)․
- Дом является единственным жильём․ В этом случае освобождение наступает уже по истечении 3 лет владения независимо от источника происхождения․
Новая прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
Если срок владения меньше минимального, доход от продажи облагается по ставкам:
| Доход за налоговый период | Ставка НДФЛ для резидентов |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ включительно | 13 % |
| свыше 2,4 млн ₽ | 15 % на превышение |
Пример․ Дом продан за 3,4 млн ₽:
2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽
1 000 000 × 15 % = 150 000 ₽
Как уменьшить базу для налога
Вариант А․ Имущественный вычет
Вы вправе уменьшить доход на 1 000 000 ₽ один раз в год (по всем объектам в совокупности)․
Пример․ Доход 2,2 млн ₽ → 2,2 млн – 1 млн = 1,2 млн × 13 % = 156 000 ₽․
Вариант Б․ Расходы на приобретение/строительство
Вместо вычета можно заявить документально подтверждённые расходы:
- Цена покупки дома и земли;
- Стройматериалы и оплата работ (при строительстве);
- Проектная и разрешительная документация․
Пример․ Купили за 1,8 млн ₽, продали через 4 года за 3 млн ₽ → 3 млн – 1,8 млн = 1,2 млн × 13 % = 156 000 ₽․
Алгоритм расчёта налога за 10 минут
- Определите срок владения․ Если 3 или 5 лет пройдены — налог 0 ₽․
- Если срок короче, определите доход (указано в договоре купли-продажи)․
- Выберите способ уменьшения базы: вычет 1 млн ₽ или фактические расходы․
- Рассчитайте базу и примените прогрессивную ставку (13 % или 15 %)․
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
- Уплатите налог до 15 июля того же года․
Специальные ситуации
Дом с землёй: как разделить цену
Если в договоре общая цена указана, но кадастровая стоимость дома и земли сильно отличается, налоговый орган может «распилить» цену пропорционально․ Убедитесь, что в договоре прописаны две отдельные строки: «жилой дом» и «земельный участок»․
Дом единственное жильё, но куплен менее 3 лет назад
До 2025 года действовало правило: единственное жильё освобождается любое время․ С 2025 года минимальный срок владения, 3 года даже для единственного жилья․
Продажа доли
Каждый собственник вправо на вычет 1 млн ₽ пропорционально своей доле․ При продаже доли отдельным договором вычет предоставляется полностью․
Календарь продавца 2025–2026
- 2025 год: продажа дома․
- До 30 апреля 2026 года: подаём 3-НДФЛ․
- До 15 июля 2026 года: оплачиваем налог (если есть)․
Частые ошибки и советы
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Не сохранили чеки на ремонт и стройматериалы | Вести электронный архив счетов-фактур, платёжек, договоров․ |
| Указали заниженную цену в договоре | Налоговая приравнивает доход к 70 % кадастровой стоимости, если цена ниже․ |
| Забыли подать декларацию при нулевом налоге | Даже при нулевой базе нужно подать 3-НДФЛ, чтобы заявить вычет․ |
Налог при продаже частного дома в 2025–2026 годах может быть 0 ₽, 13 % или 15 % в зависимости от срока владения, применения вычета и подтверждённых расходов․ Главное — проверить даты правоустанавливающих документов, сохранить все чеки и корректно заполнить декларацию․
Внимание! Все расчёты приведены для налоговых резидентов РФ․ Нерезиденты платят 30 % независимо от срока владения и применимых вычетов․