Один из самых частых вопросов, который задают покупатели недвижимости в России: «Нужно ли платить налог государству при покупке квартиры?» Ответ зависит от того, кто платит, как давно вы владели предыдущим жильём и какие налоговые вычеты вы используете. Ниже — подробная инструкция к действию на 2026 год.
Кто именно должен платить налог при продаже жилья
Сам налог (НДФЛ 13 % или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) возникает не при покупке, а при продаже квартиры. Однако именно продавец чаще всего «заложает» налоговую нагрузку в цену, поэтому покупателю важно понимать схему.
Бывший владелец платит, если:
- он владел квартирой менее минимального срока (до 2026 г., 3 или 5 лет в зависимости от способа получения жилья);
- не применяет вычет или не подтверждает расходы на приобретение.
Когда налог не платится продавцом
- 3 года — для квартир, полученных:
- по наследству или дару от близких родственников;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет, для всех остальных случаев (купленные, обмененные и т. д.).
Что получает новый покупатель: налоговый вычет
При покупке квартиры покупатель платит государству не налог, а получает обратно часть уже уплаченного НДФЛ через имущественный налоговый вычет.
Размер вычета в 2026 году
| Вид расходов | Максимальная сумма вычета | Максимум возврата (13 %) |
|---|---|---|
| Покупка квартиры / доли | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Ипотечные проценты | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
⚡ Новости 2026 года
Лидер фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов предложил увеличить базовый вычет до 5 млн рублей, что даст возможность вернуть уже 650 000 ₽. Пока изменение находится на стадии законопроекта, но если оно примётся, заявления можно будет подать задним числом — с 1 января 2026 года.
Условия получения вычета
- Наличие официального дохода, облагаемого НДФЛ 13 %.
- Первичное приобретение (вычет «живёт» только один раз в жизни на лимит 2 млн руб.).
- Оформление права собственности до 31 декабря 2026 года (для ДДУ, акт приёма-передачи).
Пошаговая инструкция для покупателя-физлица
- Купите квартиру, оформите регистрацию в Росреестре.
- Соберите пакет документов:
- ДКП/ДДУ + акт приёма-передачи;
- Выписка ЕГРН;
- Платёжные документы (банковские ордера, чеки, выписка из ипотечного счёта);
- Справка 2-НДФЛ с места работы.
- Выберите способ:
- через Личный кабинет налогоплательщика (онлайн, быстро);
- через ИФНС по месту регистрации (бумажная форма 3-НДФЛ).
- Подайте декларацию за год покупки (до 30 апреля следующего года) и получите деньги на карту в течение 4 месяцев.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира за 4 500 000 ₽ без ипотеки
Сумма вычета: 2 000 000 ₽ → возврат 260 000 ₽.
Пример 2. Квартира + ипотека 6 000 000 ₽, проценты 1 000 000 ₽
Вычет: 2 000 000 ₽ + 1 000 000 ₽ = 3 000 000 ₽ → возврат 390 000 ₽.
Частые ошибки
- Ошибка: «Если квартира куплена по договору долевого участия, вычет можно получить сразу после регистрации ДКП».
Правильно: нужен акт приёма-передачи. - Ошибка: «При покупке у родственников вычет не дают».
Правильно: ограничение только при сделке между взаимозависимыми лицами (родители ← → дети, супруги).
Покупатель платит государству:
0 ₽ налога при покупке, но может вернуть до 650 000 ₽ (если законопроект Миронова примут).
Продавец платит:
13 % с прибыли, если владел менее 3/5 лет и не использует вычет.
Храните все чеки, договоры и платёжки: чем полнее документы, тем быстрее вернутся ваши деньги.
По всем возникающим вопросам рекомендуем консультироваться с квалифицированным налоговым специалистом или через сервис «ФНС-онлайн».