В 2026 году, когда налоговое законодательство РФ претерпело ряд изменений, многие собственники задаются вопросом: обязательно ли платить НДФЛ при переуступке прав на квартиру (договоре цессии)? Краткий ответ — в большинстве случаев да, но существуют легальные способы уменьшить налог до нуля. Ниже разберёмся по порядку.
Что считается «переуступкой прав»
Переуступка прав (договор цессии) — это передача вашего требования к застройщику/продавцу другому лицу. Вы фактически продаёте не саму квартиру, а право получить её в будущем (или уже полученную, но не оформленную в Росреестре). Это имущественное право облагается НДФЛ наравне с продажей недвижимости.
Какой налог придётся заплатить
- Ставка: 13 % для резидентов РФ, 30 % для нерезидентов.
- База налогообложения: разница между ценой, по которой вы перепродаёте право, и тем, сколько заплатили сами, минус применимые вычеты.
Когда можно не платить налог
Минимальный срок владения
С 2026 года действует трёхлетний срок владения для освобождения от НДФЛ при переуступке прав, если:
- квартира была получена по договору долевого участия или ДДУ;
- вы получили право требования (оплатили всю стоимость) до ;
- право уступается после 3 лет с даты полной оплаты.
Отсутствие дохода
Если вы продаёте право по той же цене, что и приобрели (или дешевле), налоговая база равна нулю, но декларацию подать всё равно нужно.
Как снизить налог через вычеты
Вариант А. Имущественный вычет при продаже
Разрешён фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Пример: продали право за 4 000 000 ₽, покупали за 2 500 000 ₽.
Налог = (4 000 000 − 2 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 65 000 ₽
Вариант Б. Расходный вычет
Можно заявить не 1 млн, а реальные документально подтверждённые расходы:
- сумма по ДДУ;
- ипотечные проценты;
- серьёзные вложения в отделку (если предусмотрены договором).
Такой вычет выгоднее, если расходы превышают 1 млн.
Алгоритм действий уступателя
- До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ.
- Приложить:
- ДДУ или первичный договор;
- Договор цессии;
- Расчётные документы (платёжки, выписки).
- Оплатить итоговый налог до 15 июля.
Особые случаи
- Квартира получена в дар. При последующей переуступке используется рыночная стоимость на момент дарения как расходы.
- Уступка в натуральной форме (товарный обмен). Налоговая база считается от рыночной стоимости полученного имущества.
- Ипотечная новостройка. Если право уступается до ввода дома в эксплуатацию, вычет за ипотечные проценты пока не применяется, но их можно заявить потом при продаже уже оформленной квартиры.
Советы, чтобы не ошибиться
- Не забудьте включить уступку в «Личный кабинет налогоплательщика» — там система сама посчитает ориентировочный налог.
- Храните чеки и договоры не менее 3 лет после продажи.
- Если уступаете право на несколько объектов, вычет 1 млн распределяется между ними пропорционально доле.
Переуступка прав на квартиру почти всегда влечёт НДФЛ, но вы вправе выбрать выгодный вычет и, при соблюдении минимального срока, полностью избавиться от налога. Главное — подготовить документы заранее и не пропустить сроки сдачи декларации.