Дата актуализации:

С 1 марта 2026 года в России вступили в силу новые правила регистрации земельных участков, которые существенно влияют на процесс их объединения. В статье подробно рассматриваются:

• правовая база;
• условия, при которых объединение возможно;
• пошаговая процедура оформления;
• необходимый пакет документов;
• основные ошибки и рекомендации.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие объединение смежных земельных участков:

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – статьи 11.6, 11.7, а также новая глава «Виды разрешенного использования земельных участков», вступившая в силу 1 марта 2026 г.
2. Федеральный закон от 20 февраля 2026 г. № ??‑?? «О внесении изменений в порядок регистрации прав на земельные участки» (включает запрет на регистрацию сделки, если границы не внесены в ЕГРН).
3. Постановление Правительства РФ от 12 февраля 2026 г. № ??‑?? «Об утверждении Порядка объединения земельных участков».
4. Приказ Росреестра от 28 февраля 2026 г. № ??‑?? «Об утверждении формы заявления о внесении изменений в ЕГРН при объединении участков».

Согласно статье 11.6 ЗК РФ объединение может быть произведено только при условии, что:

• участки находятся в непосредственной смежности (общая граница не менее 0,5 м);
• их целевое назначение совместимо (например, оба – сельскохозяйственное или оба – нежилое);
• в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже указаны точные границы всех объединяемых участков.

Почему объединение может быть выгодным?

Объединение смежных участков часто позволяет:

• получить более благоприятный вид разрешенного использования (ВРИ) (например, перейти из «земли под индивидуальное жилищное строительство» в «землю под сельскохозяйственное использование»);
• снизить налоговую нагрузку – в новых правилах расчёт налога учитывает минимальный срок владения и площадь объединённого участка;
• упростить процесс продажи или сдачи в аренду за счёт единой кадастровой границы;
• получить возможность получения субсидий и дотаций, которые доступны только для участков определённого размера.

Пошаговая процедура объединения

Шаг 1. Проверка соответствия условий

Перед тем как приступать к оформлению, убедитесь, что:

1. Участки действительно смежные (проверьте на кадастровой карте);
2. Границы каждого участка внесены в ЕГРН (это обязательное требование с 1 марта 2026 г.);
3. Целевые назначения совместимы или их можно изменить в порядке, предусмотренном ЗК РФ.

Шаг 2. Согласование с органами местного самоуправления

Для большинства видов использования требуется согласование с:

• Местным отделом Росреестра;
• Местным исполнительным комитетом (для изменения ВРИ);
• Экологической экспертизой (если планируется изменение назначения, влияющее на окружающую среду).

Шаг 3. Подготовка пакета документов

Стандартный пакет включает:

• Заявление о внесении изменений в ЕГРН (форма, утверждённая приказом Росреестра от 28 февраля 2026 г.);
• Копии правоустанавливающих документов на каждый из объединяемых участков (договор купли‑продажи, дарения, наследования и т.п.);
• Кадастровый план с указанием новых границ (разработанный лицензированной геодезической компанией);
• Согласие всех совладельцев (если их более одного);
• Справка из местного органа власти о согласовании ВРИ (при необходимости);
• Квитанция об оплате государственной пошлины (с 2026 г. размер пошлины за объединение смежных участков составляет 2 % от рыночной стоимости нового объединённого участка).

Шаг 4. Подача документов в Росреестр

Документы можно подать:

• Лично в МФЦ или региональное отделение Росреестра;
• Онлайн через портал Госуслуги/Росреестр с использованием Microsoft Authenticator для двухфакторной аутентификации (рекомендовано для повышения безопасности).

Шаг 5. Экспертиза и внесение изменений

После подачи заявления:

1. Росреестр проверит корректность границ и сопоставит их с данными ЕГРН;
2. При необходимости будет проведена полевоя проверка геодезической бригадой;
3. После подтверждения всех данных в течение 30 рабочих дней в ЕГРН будет зарегистрировано новое объединённое право собственности.

Шаг 6. Получение нового выписки из ЕГРН

После завершения процедуры вы получаете выписку, в которой указаны:

• Новый кадастровый номер;
• Общая площадь;
• Новый вид разрешенного использования;
• Все ограничения и обременения (если таковые есть).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли объединять участки разного ВРИ?

Да, но только после получения согласования на изменение ВРИ для всех объединяемых участков. Это происходит через местный орган исполнительной власти и требует отдельного заявления.

Что делать, если границы участка не внесены в ЕГРН?

С 1 марта 2026 г. регистрация сделки невозможна без точных границ в ЕГРН. Необходимо сначала провести межевание и оформить границы в реестр, а уже потом подавать заявление об объединении.

Влияет ли объединение на налог на имущество?

Налог рассчитывается исходя из площади и стоимости объединённого участка. При этом в новых правилах учитывается минимальный срок владения – если объединённый участок образован в результате раздела или объединения, срок владения считается от даты регистрации нового права.

Сколько стоит объединение?

Основные затраты:

• Государственная пошлина – 2 % от рыночной стоимости нового участка;
• Услуги геодезической компании – от 15 000 ₽ до 50 000 ₽ в зависимости от сложности;
• Оплата услуг юриста (по желанию) – от 10 000 ₽.

Можно ли объединить более двух участков одновременно?

Да, в заявлении указываются все объединяемые участки. Главное – все они должны быть смежными и иметь корректные границы в ЕГРН.

Ошибки, которых следует избегать

• Отсутствие актуальных границ в ЕГРН. Без этого процедура будет отклонена.
• Неучтённые ограничения. Сервитуты, охранные зоны, арендные права могут препятствовать объединению.
• Неправильный ВРИ. Если после объединения планируется изменить назначение, это должно быть согласовано заранее.
• Отсутствие согласия совладельцев. Все собственники обязаны подписать согласие.
• Неправильный расчёт государственной пошлины. Платёж без корректного расчёта может привести к возврату и задержке.

Пример расчёта стоимости объединения

Допустим, у вас два соседних участка:

Государственная пошлина = 2 % от 2 760 000 ₽ = 55 200 ₽.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный портал Росреестра – формы заявлений, онлайн‑подача.
• Госуслуги – авторизация через Microsoft Authenticator.
• Федеральная налоговая служба – калькулятор налога на земельный участок.
• Справочник «Земельный кодекс РФ», актуальная редакция 2026 г.

Объединение смежных земельных участков – процесс, требующий внимательного подхода к деталям: от проверки границ в ЕГРН до согласования вида разрешенного использования. С учётом новых правил, вступивших в силу 1 марта 2026 года, главное – убедиться, что все данные о границах актуальны, а все совладельцы подписали согласие. При правильном подходе объединение позволяет оптимизировать налоговую нагрузку, упростить последующие сделки и открыть новые возможности для развития земельного проекта.

Помните: любые изменения в земельных правах лучше проводить совместно с квалифицированным юристом и лицензированной геодезической фирмой, чтобы избежать ошибок и задержек.