Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости – один из самых часто задаваемых вопросов у собственников квартир․ В статье подробно разберём, какие суммы освобождаются от налогообложения, какие условия необходимо выполнить и как правильно рассчитать налоговую нагрузку․

Основные положения Налогового кодекса РФ

Согласно статье 215 Налогового кодекса РФ, доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке:

• 13 % – для резидентов (граждан России и иностранных граждан, имеющих статус налогового резидента РФ);
• 15 % – для нерезидентов․

Налог уплачивается только с той части дохода, которая превышает установленный необлагаемый минимум․ Именно о нём пойдёт речь далее․

Необлагаемый минимум (вычет) при продаже квартиры

2․1 Текущий размер вычета (2024 г․)

На 2024 год в России действует необлагаемая сумма в размере 1 000 000 рублей․ Это значит, что если ваш доход от продажи квартиры не превышает одного миллиона рублей, налог платить не нужно․

2․2 Планируемое увеличение вычета

Согласно официальным сообщениям Минфина, в 2026 году планируется увеличить необлагаемую часть до 3 000 000 рублей․ Это изменение направлено на снижение налоговой нагрузки на средний класс․

2․3 Какой доход учитывается?

Доходом считается разница между ценой продажи и суммой, за которую квартира была приобретена (с учётом расходов на улучшения, если они документально подтверждены)․ Пример:

1. Купили квартиру за 2 500 000 руб․
2. Продали за 3 800 000 руб․
3. Доход = 3 800 000 – 2 500 000 = 1 300 000 руб․

Если ваш доход меньше 1 000 000 руб․, налог не начисляется․ Если доход выше – налог платится только с превышения․

Дополнительные вычеты и льготы

• Вычет 2 млн руб․ При продаже квартиры, находившейся в собственности более 5 лет, можно воспользоваться вычетом в размере 2 млн руб․ В этом случае налог уплачивается только с дохода, превышающего 2 млн руб․
• Семейный вычет․ Если квартира приобреталась в браке и продаётся совместно, каждый супруг может применять свой необлагаемый минимум (в сумме – 2 млн руб․)․
• Вычет на уплаченный налог при дарении․ Если вы получили квартиру в подарок и уплатили налог с дарения, эту сумму можно зачесть при расчёте налога от продажи․
• Ипотечный вычет․ При продаже недвижимости, купленной в ипотеку, можно включить в налоговую базу проценты, уплаченные банку, если они были учтены в первоначальном вычете․

Как рассчитать налог: пошаговая инструкция

Для удобства приведём типовой расчёт․

Шаг 1․ Определяем доход от продажи

Доход = Цена продажи – (Сумма покупки + Расходы на улучшения + Расходы на продажу)

Шаг 2․ Применяем вычеты

• Если вы владели квартирой более 5 лет – вычитаем 2 млн руб․
• Если нет – вычитаем 1 млн руб․ (текущий необлагаемый минимум)․

Шаг 3․ Вычисляем налогооблагаемую базу

База = Доход – Вычет
(Если База ≤ 0 → налог не платится)

Шаг 4․ Рассчитываем налог

Налог = База × Ставка (13 % для резидентов, 15 % для нерезидентов)

Пример расчёта

В данном примере налог не уплачивается, потому что вычет в 2 млн руб․ превышает доход от продажи․

Подача декларации 3‑НДФЛ

• Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Для подачи можно воспользоваться порталом Госуслуг или лично в налоговой инспекции․
• В декларации указываются все доходы от продажи недвижимости, применённые вычеты и рассчитанный налог․

Штрафы за неуплату налога

Если налог не был уплачен в срок, к вам могут применить следующие санкции:

• Штраф в размере 20 % от суммы налога, не уплаченного в срок․
• В случае повторного нарушения – штраф может быть увеличен до 40 %․
• Начисление пени за каждый день просрочки (0,03 % от суммы налога за каждый день)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7․1 Можно ли использовать оба вычета (1 млн руб․ и 2 млн руб․) одновременно?

Нет․ Выбирается один из вариантов в зависимости от срока владения квартирой: до 5 лет – вычет 1 млн руб․, более 5 лет – вычет 2 млн руб․

7․2 Что делать, если квартира была получена в наследство?

Для наследников применим тот же вычет, что и для обычных собственников․ При этом в качестве цены покупки считается рыночная стоимость на момент получения в наследство․

7․3 Как учесть расходы на улучшения?

Необходимо иметь подтверждающие документы (чек, договор, акт выполненных работ)․ Без доказательств налоговая инспекция может не принять эти расходы․

7․4 Какие документы нужны для подачи 3‑НДФЛ?

• Договор купли‑продажи и акт приёма‑сдачи․
• Квитанции/чек‑квитанции о расходах (ремонт, улучшения)․
• Документы, подтверждающие уплату налога при дарении (если применимо)․
• Справка о регистрации права собственности․

Подведём основные выводы:

1. Текущий необлагаемый минимум – 1 млн руб․ При доходе ниже этой суммы налог не платится․
2. Если вы владели квартирой более 5 лет, вместо 1 млн руб․ можно применить вычет в 2 млн руб․
3. С 2026 года планируется увеличение необлагаемого минимума до 3 млн руб․, что ещё сильнее снизит налоговую нагрузку․
4. Налог рассчитывается по ставке 13 % (резиденты) или 15 % (нерезиденты) от суммы, превышающей вычет․
5. Не забывайте подавать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля и уплачивать налог в срок, иначе грозят штрафы и пени․

Знание этих правил поможет вам правильно оценить финансовые последствия продажи квартиры и избежать неприятных сюрпризов от налоговой службы․

Статья составлена с учётом актуальной информации на 19 апреля 2026 г․ Для уточнения деталей рекомендуется обращаться к официальным источникам (Налоговый кодекс РФ, сайт ФНС России) или к квалифицированному налоговому консультанту․