Каждую сделку по продаже жилой недвижимости сопровождает вопрос: «Нужно ли платить НДФЛ?». В большинстве случаев, чтобы не платить налог, достаточно соблюсти минимальный срок владения или воспользоваться предусмотренными законом льготами. Ниже разберёмся, когда именно можно продать квартиру и не уплачивать 13 %, и какие условия применяются в 2026 году.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет

Главный критерий освобождения — время, в течение которого недвижимость находилась в собственности;

• 3 года достаточно, если квартира:
  • получена по договору дарения/наследству от близкого родственника;
  • перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • приватизирована;
  • было единственное жильё на момент продажи.
• 5 лет — универсальный срок для всех остальных случаев (покупка на рынке, ДДУ, обмен и т.д.).

Если вы приобрели квартиру до , то достаточно ровно трёх лет владения вне зависимости от оснований.

Семейная льгота для родителей с детьми

С 2022 года действует специальное освобождение для семей с детьми, позволяющее продать квартиру без НДФЛ раньше установленного срока, если:

1. В семье двое и более несовершеннолетних детей (или до 24 лет при очном обучении).
2. Кадастровая стоимость продаваемой квартиры не превышает 50 млн руб.
3. Продавец предоставляет в налоговую подтверждение, что в течение календарного года после продажи:
   • приобретено другое жильё;
   • его общая площадь не меньше проданного;
   • права собственности зарегистрированы.

Важно: льгота действует даже при продаже единственного жилья, но не распространяется на долевое участие в новостройке, если объект ещё не сдан.

Отсутствие дохода (продажа без прибыли)

Налог платится только с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение. Если вы продали квартиру:

• по той же цене, что и купили (или дешевле);
• не превысили 70 % кадастровой стоимости (при недостоверной цене в договоре);

— то фактически прибыли нет, и НДФЛ обнуляется.
Пример: Олег купил квартиру в 2022 г. за 3 млн ₽ и продал в 2026 г. за 3 млн ₽. Доход = 0 ₽, значит, налога нет, но декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно.

Имущественный вычет 1 млн рублей

Если срок владения не выдержан, а документов о расходах нет, можно применить имущественный вычет:

• 1 000 000 ₽ — максимальная сумма вычета за один объект в год;
• вычет уменьшает налогооблагаемую базу, а не сам налог.

Пример: квартира продана за 4 млн ₽, вычет 1 млн ₽ → налогооблагаемая база = 3 млн ₽ → НДФЛ = 13 % × 3 млн = 390 000 ₽.

Взаимозачёт при покупке и продаже в одном году

Если вы в том же календарном году:

1. продали одну квартиру (доход);
2. купили другую (приобретение),

то можно использовать:

• вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку;
• и одновременно вычет на покупку новой квартиры до 2 млн ₽.

Это позволяет существенно снизить или полностью компенсировать НДФЛ.

Сводная таблица: когда налог не платится

Что делать, если льгота не подходит?

Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Рассчитайте налог двумя способами (вычет 1 млн или расходы) и выберите выгодный.
Уплатите НДФЛ до 15 июля.