Дарение квартиры между близкими родственниками — распространённый способ передачи имущества без продажи. Однако даже при безвозмездной передаче может возникнуть обязанность по уплате налога. В 2026 году правила расчёта и льготы претерпели ряд изменений. Ниже — подробный разбор того, кто, когда и сколько должен заплатить.

Кто считается «близким родственником»?

Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ, к близким родственникам относятся:

• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• бабушки/дедушки и внуки;
• полнородные и неполнородные (имеющие общих родителей) братья и сёстры;
• супруги.

Примечание: тёти, дяди, племянники и двоюродные братья/сёстры не признаются близкими родственниками и облагаются налогом по общим правилам.

Какой налог платит даритель

Никакой. Даритель, передающий квартиру близкому родственнику, не облагается НДФЛ, поскольку не получает дохода. Исключение — если даритель является индивидуальным предпринимателем и квартира использовалась в коммерческой деятельности. В этом случае может возникнуть налог на прибыль ИП.

Какой налог платит одариваемый

Основное правило

Если квартиру получает близкий родственник:

• НДФЛ не платится (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Госпошлина за регистрацию перехода права составляет 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  Однако в конце 2025 года в Госдуму внесён законопроект, предлагающий отменить госпошлину для социально уязвимых категорий (пенсионеров, инвалидов, многодетных семей). Если документ примут, льгота вступит с .

Если одариваемый — не близкий родственник

В этом случае полученная квартира считается доходом в натуральной форме, и одариваемый обязан уплатить НДФЛ 13 % от кадастровой стоимости объекта (ст. 210, 211 НК РФ).
Пример: кадастровая стоимость квартиры = 5 000 000 руб. НДФЛ = 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб.

Как оформить дарение без лишних налогов: пошаговая схема

1. Подготовить договор дарения у нотариуса или в простой письменной форме (для долей или безвозмездной передачи квартиры целиком допускается оба варианта).
2. Собрать пакет документов:
   • паспорта сторон;
   • свидетельство о праве собственности;
   • выписку из ЕГРН не старше 5 рабочих дней;
   • техпаспорт БТИ (по требованию Росреестра).
3. Зарегистрировать переход права в МФЦ или Росреестре.
4. Если одариваемый — не близкий родственник, подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

Что изменилось в 2026 году: кратко

• АУСН (автоматическая упрощёнка) теперь доступна во всех регионах РФ, но на дарение жилья она не влияет.
• Минфин РФ разрешил льготный НДФЛ при дарении бизнес-недвижимости (нежилых помещений) между близкими родственниками, но это не касается квартир.
• Госпошлина за регистрацию может быть отменена для отдельных категорий граждан (пока законопроект на рассмотрении).

Частые вопросы и подводные камни

Q: Можно ли «обнулить» налог, оформив дарение через продажу за символическую сумму?

Нет. Если сделка выглядит как продажа, но фактически является дарением, налоговая может доначислить НДФЛ по рыночной стоимости и применить штрафы за уклонение.

Q: Как быть, если кадастровая стоимость явно завышена?

Можно заказать независимую оценку. Если рыночная стоимость < 70 % кадастровой, налоговая обязана применять рыночную, но придётся доказывать в суде.

Q: Нужно ли платить налог при последующей продаже подаренной квартиры?

Если недвижимость подарена близким родственником, то при продаже в течение 3 лет придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью дарения. После 3 лет — освобождение (ст. 217.1 НК РФ).

— возможна отмена для социально уязвимых категорий после принятия законопроекта.

Куда обращаться за консультацией

• ФНС России: www.nalog.gov.ru
• Госуслуги: www.gosuslugi.ru, раздел «Регистрация недвижимости»
• Бесплатная юридическая помощь: региональные центры «Мой бизнес» для ИП и граждан

Дата актуализации: 19 апреля 2026 года. Всегда проверяйте последние изменения в Налоговом кодексе РФ или консультируйтесь с профессиональным юристом/бухгалтером.