Актуально на 20 апреля 2026 г․
Суть института преимущественного права
Преимущественное право покупки (преимущественная покупка) земельного участка собственником расположенного на нём здания — это законодательно закреплённая возможность приобрести участок до момента продажи его третьим лицам․ Основная цель — сохранить единство объекта недвижимости и исключить конфликт интересов между собственником недвижимости и собственником земли․
Нормативная база
- Земельный кодекс РФ (ст․ 35, ч․ 5 ст․ 36)․
- Гражданский кодекс РФ (ст․ 264․1-264․4)․
- Федеральный закон № 136-ФЗ от (п․ 12 ст․ 3)․
- Письма Минэкономразвития РФ и судебная практика ВС РФ․
Когда возникает преимущественное право?
Обязательные условия
- Разная собственность: здание/сооружение принадлежит одному лицу, а земельный участок — другому․
- Фактическая эксплуатация: здание используется по целевому назначению․
- Намерение продать участок: собственник земли намерен передать её третьему лицу (договор купли-продажи, публичный торг, приватизация)․
Исключения
- Передача земли между супругами, наследниками, при реорганизации юрлица․
- Изъятие для гос/муниципальных нужд․
- Продажа доли в праве общей долевой собственности другому совладельцу․
Алгоритм реализации преимущественного права
- Письменное уведомление собственника здания о намерении продать участок (с указанием цены и условий)․
- Срок для ответа: не менее 30 календарных дней (может быть сокращён по соглашению)․
- Акцепт: собственник здания сообщает о согласии купить участок на тех же условиях․
- Регистрация перехода права в Росреестре․
Важно: если собственник земли не уведомил собственника здания, сделку можно оспорить в суде в течение трёх месяцев со дня, когда собственник здания узнал или должен был узнать о нарушении своего права․
Цена и условия
- Цена, предложенная собственнику здания, не должна превышать цену, за которую участок предлагается третьим лицам․
- Если участок продаётся на торгах, преимущественное право сохраняется, но цена определяется в результате аукциона․
- Дополнительные условия (порядок оплаты, рассрочка) должны быть идентичны условиям продажи третьему лицу․
Ответственность за нарушение
Суд может признать сделку недействительной и обязать собственника земли предоставить участок собственнику здания на тех же условиях․ Кроме того, нарушитель возмещает убытки и неустойку․
Практические советы собственнику здания
- Контролируйте публичные торги и объявления о продаже земельных участков (ЕГРН, порталы госуслуг)․
- Фиксируйте уведомления: сохраняйте почтовые квитанции, электронные письма с уведомлением о вручении․
- Оспаривайте сделку не позднее трёх месяцев с момента нарушения преимущественного права․
- Используйте юридическое сопровождение при заключении договора купли-продажи и регистрации перехода права․
Преимущественное право покупки земельного участка собственником здания — эффективный инструмент защиты от утраты права эксплуатации недвижимости․ Для его реализации необходимо соблюсти форму уведомления, сроки и условия продажи․ При нарушении права — своевременно обращаться в суд․
Помните: единство объекта недвижимости (здание + земля) повышает его ликвидность и снижает юридические риски․