Если вы планируете арендовать нежилое помещение (офис, склад, торговый зал и т.п.), часто возникает необходимость оформить предварительный договор аренды. Такой документ фиксирует основные условия будущей сделки и защищает интересы обеих сторон до подписания основного договора.

Что такое предварительный договор аренды?

Предварительный договор аренды – это договор‑предварение, в котором арендодатель и арендатор согласовывают ключевые параметры будущей аренды:

• объект недвижимости (адрес, площадь, назначение);
• сроки аренды и сроки вступления в силу основного договора;
• размер арендной платы, порядок её внесения;
• условия оплаты залога и предоплаты;
• обязанности сторон по подготовке помещения к эксплуатации.

В отличие от основного договора аренды, предварительный документ обычно не требует государственной регистрации, а служит лишь подтверждением намерений сторон.

Регистрация в Росреестре

Согласно актуальной практике, обязанности регистрировать предварительный договор аренды нежилого помещения в Росреестре нет. Регистрация требуется только для самого основного договора аренды, если он подпадает под требования Федерального закона № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Зачем нужен предварительный договор?

1. Защита интересов. Договор фиксирует согласованные условия и препятствует одностороннему изменению условий без согласия другой стороны.
2. Уверенность в сделке. Стороны получают время подготовить необходимые документы, согласовать планировку, оформить разрешительные документы.
3. Урегулирование финансовых вопросов. В договоре можно предусмотреть предоплату и залог, что обеспечивает финансовую гарантию для арендодателя.
4. Упрощение заключения основного договора. После подписания предварительного договора переход к основному происходит быстрее, так как большинство пунктов уже согласованы.

Как правильно оформить предварительный договор аренды?

Ниже приведён пошаговый алгоритм составления договора:

1. Определите стороны договора. Укажите полные наименования, ИНН, ОГРН (для юридических лиц) или паспортные данные (для физических лиц).
2. Точно опишите объект недвижимости. Укажите адрес, кадастровый номер, площадь, назначение помещения.
3. Согласуйте срок аренды. Укажите дату начала действия предварительного договора и срок, в течение которого будет заключён основной договор.
4. Установите финансовые условия; Размер арендной платы, порядок её расчёта, сроки и формы оплаты, размер залога.
5. Определите обязанности сторон. Кто отвечает за ремонт, коммунальные услуги, страховку и т.д.
6. Укажите порядок расторжения. Условия досрочного прекращения договора, штрафные санкции.
7. Подпишите договор. Оформите документ в двух экземплярах, подпишите обе стороны, укажите дату.

Образец предварительного договора аренды нежилого помещения

Ниже представлен готовый шаблон, который вы можете скачать, адаптировать под свои нужды и распечатать.

Скачать образец договора в формате DOCX

Текст образца (для ознакомления)

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ____________ "__" __________ 202_ г.

Стороны договора
Арендодатель: ____________ (наименование юридического лица/ФИО физического лица), ИНН ____________, ОГРН ____________, адрес: ____________.
Арендатор: ____________ (наименование юридического лица/ФИО физического лица), ИНН ____________, ОГРН ____________, адрес: ____________.

Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, общая площадь ____________ кв. м., предназначенное для ____________.

Срок действия предварительного договора
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до "__" __________ 202_ г.
В течение срока действия настоящего договора стороны обязуются заключить основной договор аренды, в котором будут уточнены все детали эксплуатации помещения.

Финансовые условия
Арендатор уплачивает Арендодателю предоплату в размере ____________ рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора.
В качестве гарантии исполнения обязательств по настоящему договору Арендатор вносит залог в размере ____________ рублей, который возвращается после выполнения всех условий договора.

Обязанности сторон
Арендодатель обязуется предоставить помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации, и обеспечить доступ к инженерным сетям.
Арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, не нарушать нормы и правила эксплуатации.

Порядок расторжения
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, оформленному в письменной форме.
В случае одностороннего расторжения любой из сторон за 30 (тридцать) дней до даты прекращения договора, удерживается штраф в размере ____________ рублей.

Прочие условия
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются путем переговоров, а в случае недостижения соглашения – в суде по месту нахождения помещения.
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон

_____________________/Арендодатель _____________________/Арендатор

Обратите внимание: данный образец предназначен только для информационных целей. Рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы адаптировать документ под конкретные условия и требования законодательства.

Где скачать готовый шаблон?

Существует несколько надёжных источников, где можно бесплатно скачать готовый шаблон предварительного договора аренды:

• Гарант – юридический портал с библиотекой типовых договоров.
• КонсультантПлюс – сервис с образцами документов в разных форматах.
• Официальный интернет‑ресурс правовой информации – официальные формы и рекомендации.
• Сайт dogovory.org – простая загрузка в формате DOC/DOCX.

Для удобства вы можете воспользоваться уже подготовленной ссылкой выше, которая сразу начнёт загрузку файла.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли заверять предварительный договор нотариусом?

Заверять нотариально предварительный договор не требуется, однако если стороны желают усилить доказательную силу документа, они могут сделать это по желанию.

Можно ли изменить условия договора после его подписания?

Любые изменения возможны только по взаимному согласию сторон и оформляются дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.

Что будет, если основной договор не заключён в срок?

В случае неисполнения обязательства по заключению основного договора в установленные сроки, стороны могут потребовать возмещения убытков или расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке (условия расторжения должны быть прописаны в договоре).

Какой срок действия предоплаты и залога?

Обычно предоплата и залог удерживаются до подписания основного договора. После его заключения залог может быть возвращён или засчитан в оплату аренды согласно условиям договора.

Нужно ли платить налог на доход от аренды, если я лишь подписал предварительный договор?

Налоговые обязательства возникают только после фактической передачи помещения в аренду и получения арендных платежей, то есть после заключения и исполнения основного договора.

Предварительный договор аренды нежилого помещения – важный документ, который помогает обеим сторонам зафиксировать основные условия будущей сделки, снизить риски и подготовить всё необходимое для подписания окончательного договора. Регистрация в Росреестре для такого договора не требуется, однако правильное оформление и соблюдение юридических требований гарантируют защиту ваших интересов.

Скачайте готовый образец, адаптируйте его под свои нужды и при необходимости проконсультируйтесь с юристом – это лучший способ обеспечить юридическую чистоту и безопасность вашей аренды.