Одна из базовых истин экономики: предприниматель получает прибыль, собственник земли, ренту․
Похожие слова, но совершенно разные по сути доходы․ Ошибка в понимании чревата:

• неправильным расчётом налогов;
• неверной оценкой эффективности проекта;
• конфликтами между арендодателем и арендатором․

Ниже ― разбор на пальцах и с примерами из российской практики 2026 года․

Почему земля не «приносит» прибыль в понимании бизнеса

Земля — внешний к фактору труда ресурс․
Она:

• не производится человеком;
• приносит доход именно в силу своего существования;
• не требует постоянных вложений для сохранения своей полезности․

Этот доход экономисты называют земельной рентой (ст․ 39, 42 ГК РФ; п․ 2 ст․ 271 НК РФ)․
В договоре аренды это будет прописано как «арендная плата за земельный участок»․

Пример

ООО «АгроПлюс» сдаёт 10 га сельхозземель арендатору за 300 000 руб․/год․
Для владельца земли это рентный доход․ Ни труда, ни предпринимательского риска он не несёт․

Что такое прибыль предпринимателя

Прибыль, это:

1. выручка от продажи товаров/услуг;
2. минус все затраты (себестоимость, аренда, зарплата, проценты, налоги);
3. минус компенсация за риск предпринимателя․

Иными словами, предприниматель рискует, управляет процессом и получает вознаграждение за это․

Тот же арендатор вырастил урожай и реализовал его на 1,8 млн руб․
Затраты: 1,1 млн руб․ + 300 000 руб․ ренты + прочие 100 000 руб․
Прибыль предпринимателя = 1,8 − 1,5 = 0,3 млн руб․

Как учитываются доходы в бухгалтерии и налоговой

Для собственника земли

В бухучёте:

• Дт 62 (расчёты с арендатором) ― начислена рента;
• Кт 91․1 «Прочие доходы» ― 300 000 руб․

В налоговой декларации по прибыли строка 014 «Выручка от реализации прочего имущества» (Приложение 1 к листу 02) НЕ заполняется, поскольку земля не выбывает․
Вместо неё рента отражается во внереализационных доходах (строка 020 листа 02)․

Для предпринимателя-арендатора

Рента (аренда земли) включается в прочие расходы:

• строка 040 Приложения 2 к листу 02 «арендные платежи»;
• в бухучёте ― Дт 20 (25, 26) Кт 60․

Что изменится, если земля продаётся ниже балансовой стоимости

Допустим, ООО «ЗемСнаб» продаёт участок:

• первоначальная стоимость ― 3 млн руб․;
• продажная цена ― 1 млн руб․

Бухучёт

1. Дт 91․2 Кт 01 ― 3 млн руб․ (списание балансовой стоимости);
2. Дт 62 Кт 91․1 ― 1 млн руб․ (выручка);
3. Дт 99 Кт 91․9 ― 2 млн руб․ (убыток от продажи)․

Налог на прибыль

Убыток признаётся в полном объёме на дату подписания передаточного акта (п․ 3 ст․ 271 НК РФ)․

Возможное ПНО

Вследствие разницы между бухгалтерским и налоговым учётом может возникнуть постоянное налоговое обязательство (ПБУ 18/02):

• Дт 99 Кт 68 ― 20 % × 2 млн руб․ = 400 000 руб․

Как получить «прибыль» от земли, не продавая её

Главное в двух строках

• Земельный собственник ничего не «производит» и не рискует — он получает ренту․
• Предприниматель организует процесс, несёт риск и потому получает прибыль․

Запомните это различие — и при расчётах, и при переговорах вы всегда будете понимать, кому сколько положено и за что․