Собственники зданий, сооружений и помещений зачастую сталкиваются с вопросом: что делать с землёй, на которой расположен их объект?
Гражданское законодательство исходит из принципа единства судьбы недвижимости и участка: права на землю переходят одновременно с правами на здание.
Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, аренда — основной способ обеспечить законное пользование землёй.
Кто имеет право получить участок в аренду без торгов
- Собственники зданий, сооружений, помещений, расположенных на государственном или муниципальном участке.
- Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юрлица, если они — собственники объектов капитального строительства, также обладают преимущественным правом заключить договор аренды (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 5 ст. 5 ЗК РФ).
Важно: если часть здания принадлежит муниципальному или государственному унитарному предприятию/учреждению, выкуп участка невозможен — допускается только аренда (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Максимальный срок аренды
Согласно пп. 17 п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, договор может быть заключён на срок до 49 лет.
В большинстве случаев муниципалитеты ориентируются на 49-летний срок, но могут предложить меньший при необходимости.
Пошаговая инструкция по оформлению аренды
Шаг 1. Подготовка документов
- Свидетельство/выписка ЕГРН на право собственности на здание (сооружение).
- Кадастровый паспорт земельного участка (если участок ещё не сформирован, градостроительный план, межевой план).
- Схема расположения участка (утверждается местной администрацией).
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по налогам и арендной плате (если ранее аренда уже была).
Шаг 2. Обращение в орган местного самоуправления
Заявление подаётся в комитет по управлению имуществом (КУИ), департамент имущественных отношений или МФЦ.
Форму заявления можно скачать на сайте муниципалитета или получить на месте.
Шаг 3. Получение согласия на безторговое предоставление
Орган местного самоуправления выносит решение о возможности заключения договора без проведения аукциона.
Срок рассмотрения — 30 календарных дней (ст. 39.19 ЗК РФ).
Шаг 4. Согласование проекта договора аренды
- Определяется размер арендной платы (не выше кадастровой стоимости × ставка 0,01–2 %, устанавливается местными властями).
- Прописываются целевое назначение, условия расторжения, индексация платы, права субаренды.
Шаг 5. Регистрация договора в Росреестре
Для регистрации нужно:
- Единый договор аренды в 3 экземплярах.
- Кадастровые паспорта здания и участка.
- Квитанция об оплате госпошлины (2 000 р. — физлица, 6 000 р. — юрлица).
- Согласие супруга/супруги (если здание приобретено в браке).
Срок регистрации — 7 рабочих дней со дня подачи документов в МФЦ.
Арендная плата и льготы
| Категория арендатора | Максимальная ставка от кадастровой стоимости | Возможные льготы |
|---|---|---|
| Малый и средний бизнес | 0,01–0,5 % | Уменьшение ставки на 50 % местными законами |
| Сельхозтоваропроизводители | 0,3 % | Налоговые вычеты, субсидии |
| Обычные физлица | 0,1–1,5 % | Льготы ветеранам, пенсионерам, многодетным семьям |
Особые случаи
Апартаменты и долевая собственность
С момента регистрации права собственности на жилые помещения (апартаменты) владельцы автоматически приобретают долю в праве общей долевой собственности на землю под зданием.
Договор аренды заключается всеми собственниками совместно или через управляющую компанию (ст. 290, 289 ГК РФ).
Часть здания принадлежит государству
Если 100 % долей в здании не принадлежат частным лицам, участок можно только арендовать; выкуп запрещён (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Иностранцы и лица без гражданства
Иностранные собственники зданий имеют точно такое же преимущественное право на аренду, но в отдельных муниципалитетах могут требовать дополнительное разрешение ФСБ или Росимущества.
Как защитить своё право, если вам отказывают
- Оспорьте отказ в суде. Суды признают незаконным отказ в аренде собственнику здания (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ);
- Подайте жалобу в прокуратуру — нарушение преимущественного права квалифицируется как превышение должностных полномочий.
- Обратитесь в Росимущество или региональное Минимущество — они контролируют порядок предоставления федеральных и региональных участков.
Частые ошибки
- Не вступать в право аренды при купле-продаже здания. Новый собственник рискует потерять доступ к земле.
- Игнорировать межевание. Без точных границ Росреестр откажет в регистрации.
- Заключать устные договорённости. Только государственная регистрация договора аренды в Росреестре порождает права.
Собственник здания имеет исключительное преимущественное право заключить договор аренды земельного участка без торгов на срок до 49 лет.
Главное — подготовить документы, обратиться в муниципалитет и зарегистрировать договор в Росреестре.
Это защитит ваш бизнес, исключит споры с властями и позволит спокойно распоряжаться объектом недвижимости.