Вопрос: Как юридически оформить аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если цель аренды не связана со строительством?

Ответ требует знания норм Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), а также практических рекомендаций органов местного самоуправления.

Правовая база

• Статья 39.6 ЗК РФ – определяет случаи, когда земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.
• Статья 39.17 ЗК РФ – регулирует предоставление участка без торгов в случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности.
• Статья 39.18 ЗК РФ – описывает особенности предоставления участков для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства и т.п.
• Статья 39.8 ЗК РФ – особенности договора аренды земельного участка без торгов.

Эти нормы совместно образуют исключительные случаи, когда проведение аукциона не требуется.

Когда аренда без торгов возможна (не для строительства)

1. Владельцам объектов незавершённого строительства – аренда предоставляется однократно для завершения строительства (пункт 5 ст. 39.6).
2. Владельцам готовых зданий, расположенных на государственном участке (например, административные здания, школы, больницы) – аренда без торгов для дальнейшего использования.
3. Для целей личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества в границах населённого пункта (ст. 39.18).
4. Для размещения объектов культурного, спортивного, социального и иного общественного назначения, если они находятся в государственной собственности.
5. Для аренды в рамках единой заявки на торги, когда в конкурсе участвует только один претендент (пункт 2 ст. 39.8).

Во всех перечисленных случаях аренда оформляется без проведения публичных торгов, однако необходимо соблюсти строгий порядок подачи заявления и предоставления документов.

Порядок получения аренды без торгов

Подача заявления

Заявитель (физическое или юридическое лицо) обязан подать в письменной форме одно из следующих заявлений:

• о заключении нового договора аренды земельного участка;
• о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Заявление должно быть направлено в орган местного самоуправления (муниципальную службу, отдел земельных ресурсов) или в управление земельными ресурсами регионального уровня.

Перечень обязательных документов

Сроки рассмотрения

Согласно подразделу 2.6 муниципального сервиса, орган обязателен рассмотреть заявление и вынести решение в течение пяти рабочих дней с момента подачи полного пакета документов. При неполноте документов срок продлевается до их получения.

Принятие решения

Решение оформляется в виде приказа или решения администрации и содержит:

• Наименование и реквизиты земельного участка;
• Срок аренды (не более 30 лет, если иное не установлено законом);
• Размер арендной платы и порядок её индексации;
• Условия пользования (например, запрет изменения назначения без согласования).

Определение размера арендной платы

Если иное не установлено отдельным федеральным законом, размер арендной платы определяется:

1. На основании рыночной стоимости аналогичных участков в данном регионе;
2. С учётом целевого назначения (подсобное хозяйство, садоводство и т.п.) – ставка может быть снижена в пределах, установленных региональными нормативными актами;
3. С помощью экспертного заключения (в случае отсутствия рыночных данных).

Оплата производится ежеквартально или ежегодно, в зависимости от условий договора.

Основания для отказа в предоставлении аренды без торгов

• Отсутствие у заявителя прав на объект, расположенный на участке (например, нет прав собственности на здание).
• Наличие противоречащих интересов у государства (например, планируемое изменение назначения участка в публичный фонд).
• Непредставление полного пакета документов в установленный срок.
• Наличие задолженности по предыдущим арендным платежам.
• Отказ в случае, если заявитель не входит в одну из категорий, предусмотренных ст. 39.6 (п.п. 1‑5).

Досудебное и судебное обжалование

Если заявителю отказали, он имеет право:

1. Подать жалобу в орган, принявший решение в течение 10 рабочих дней с момента получения отказа.
2. При отсутствии удовлетворительного ответа – обратиться в суд общей юрисдикции с иском об оспаривании отказа.
3. В случае наличия спорных вопросов о праве собственности на объект, суд может запросить дополнительные доказательства (выписку из ЕГРН, договоры и т.д.).

Практические примеры

Пример 1. Аренда для личного подсобного хозяйства

Гражданин Иванов И.И. желает арендовать 0,5 га земельного участка в границах своего населённого пункта для выращивания овощей. Он подаёт заявление в муниципальную службу, прилагает паспорт, справку о регистрации по месту жительства и план участка. На основании ст. 39.18 ЗК РФ запрос о торгах не требуется. Арендная плата составляет 1 000 руб./год, срок аренды – 5 лет.

Пример 2. Аренда для владельца здания

ООО «ТехноПром» владеет производственным зданием, построенным на земельном участке, находящемся в государственной собственности. Для дальнейшей эксплуатации компания подаёт заявление о предоставлении участка в аренду без торгов, подтверждая право собственности на здание выпиской из ЕГРН. Органы власти соглашаются, устанавливая срок аренды 20 лет и арендную плату, привязанную к индексации стоимости земельных участков в регионе.

Пример 3. Аренда для завершения незавершённого строительства

Застройщик «СтройИнвест» имеет объект незавершённого строительства, расположенный на участке, принадлежащем муниципалитету. Для завершения проекта он подаёт заявление о предоставлении участка без торгов (п. 5 ст. 39.6). После проверки документов муниципалитет выдает договор аренды на 10 лет, позволяя завершить объект и затем передать его в собственность муниципалитета.

Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов возможно не только в строительных целях. Законодательство чётко фиксирует исключения, позволяющие упростить процесс для:

• Владельцев уже построенных зданий;
• Лиц, занимающихся подсобным хозяйством, садоводством;
• Объектов незавершённого строительства, требующих завершения;
• Общественных и социальных проектов;

Ключевыми условиями остаются полнота подаваемых документов, соответствие заявителя одной из предусмотренных категорий и соблюдение установленных сроков рассмотрения. При наличии отказа у заявителя есть чётко регламентированные пути досудебного и судебного обжалования.

Статья подготовлена на основе актуального законодательства (ЗК РФ, ст. 39.6‑39.18) и практики муниципальных органов на 2026 год.