Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка – процесс, который часто сопровождается обязательной уплатой платы. С 2021 года порядок расчёта этой платы в Московской области и в городе Москве был уточнён, а в 2025 году вступил в силу Федеральный закон 295‑ФЗ, который расширил правовые механизмы регулирования.
Что такое плата за изменение ВРИ?
Плата за изменение ВРИ – это денежная сумма, которую собственник (физическое или юридическое лицо) обязуется уплатить в бюджет (муниципальный, региональный или федеральный) за смену целевого назначения земельного участка, если эта смена предполагает строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Плата может быть:
- Одноразовой (при изменении ВРИ до вступления в силу правового акта, регулирующего новые правила землепользования);
- Частью арендной платы (если участок находится в государственной собственности и арендатор меняет ВРИ).
Нормативно‑правовая база
| Документ | Дата принятия | Краткое содержание |
|---|---|---|
| Постановление Правительства МО № 536/23 | Утверждена формула расчёта платы за изменение ВРИ, внесены изменения в ПП от № 1190/57. | |
| Постановление Правительства Москвы № 2652 | 2023 (актуализировано 2024) | Изменён порядок взимания арендной платы и платы за изменение ВРИ в зависимости от срока аренды и назначения. |
| Федеральный закон 295‑ФЗ | (вступил в силу ) | Регулирует порядок установления региональными органами платы за изменение ВРИ, вводит новые коэффициенты. |
| Приказ Росреестра П/0412 | Классификатор видов разрешённого использования земельных участков. |
Основная формула расчёта
Согласно Постановлению Правительства Московской области (2021 г.) расчёт производится по формуле:
П = (КС1 – КС2) × k1 × k2 × K
- КС1 – кадастровая стоимость участка на дату подачи заявления о смене ВРИ;
- КС2 – кадастровая стоимость того же участка после изменения ВРИ (рассчитывается по максимальному удельному показателю кадастровой стоимости для выбранного ВРИ);
- k1 – коэффициент изменения цен (устанавливается на дату обращения);
- k2 – коэффициент, учитывающий особенности территории (например, коэффициент этажности, коэффициент расположения в ТТК/ЗТК и т.п.);
- K – общий коэффициент расчёта, зависящий от типа нового ВРИ (в Москве – 0,001 для некоторых видов, 1 для остальных).
Пример расчёта (модельный случай)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| КС1 | 5 000 000 ₽ |
| КС2 | 7 500 000 ₽ |
| k1 | 1,05 (инфляция за 2024 г.) |
| k2 | 1,10 (коэффициент этажности 5‑этажного дома) |
| K | 1 (изменение ВРИ на коммерческий объект) |
Расчёт:
П = (5 000 000 – 7 500 000) × 1,05 × 1,10 × 1 = ‑2 500 000 × 1,155 = ‑2 887 500 ₽
Отрицательное значение указывает, что после изменения ВРИ кадастровая стоимость возрастает, а значит плата составит 2 887 500 ₽ (величина берётся по модулю).
Специфика расчётов в Москве и Московской области
Москва
- Если участок находится за пределами ТТК (Транспортно‑технического кольца) и ВРИ меняется на жилой дом, гостиницу или аналогичный объект – применяется коэффициент 0,001 (почти нулевая плата).
- Для остальных типов ВРИ коэффициент 1.
- В 2024 г. актуализирован порядок взимания платы в зависимости от срока аренды: чем дольше срок, тем ниже ставка.
Московская область
- Постановление № 536/23 вводит коэффициент K = 0,5 – 2,0 в зависимости от социально‑экономической значимости нового объекта (например, объекты социальной инфраструктуры – коэффициент 0,5).
- Для объектов, требующих реконструкции капитального строительства, применяется коэффициент k2 = 1,2 – 1,5 в зависимости от этажности и плотности застройки.
- Для расчёта КС2 используют «максимальный удельный показатель» из Перечня видов объектов, утверждённого Правительством МО.
Пошаговый алгоритм получения расчёта
- Определить текущий ВРИ участка. Информацию можно получить в личном кабинете Росреестра или в сервисе «Кадастровая карта».
- Выбрать новый ВРИ. Ориентироваться следует на классификатор П/0412 от .
- Получить кадастровую стоимость КС1. Запросить выписку из ЕГРН (платно) либо воспользоваться сервисом «Кадастровая стоимость» на портале Госуслуг.
- Рассчитать КС2. Для выбранного ВРИ берётся максимальный удельный показатель (руб./м²) из официального перечня и умножается на площадь участка.
- Установить коэффициенты.
- k1 – берётся из приказа Минэкономразвития «Об изменении цен» (обычно публикуется раз в квартал).
- k2 – определяется территориальными особенностями (коэффициент этажности, ТТК/ЗТК, наличие инженерных сетей).
- K – смотрим в региональном нормативе (Москва – 0,001/1, МО – 0,5‑2).
- Подставить данные в формулу. Выполнить расчёт, получив сумму в рублях.
- Оформить уведомление. В Московской области – через портал Госуслуги (раздел «Плата за изменение ВРИ»). В Москве – через личный кабинет mos.ru в разделе «Услуги земельных отношений».
- Оплатить плату. Приём оплаты производится банковскими картами, через онлайн‑банк или в кассах МФЦ. После оплаты вы получаете Уведомление о расчёте размера платы, которое необходимо приложить к заявлению о смене ВРИ.
Частые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить, если ВРИ меняется на менее «ценный» вид?
Да. Плата рассчитывается как разница между КС1 и КС2. Если КС2 ниже, то разница будет отрицательной, и в этом случае плата НЕ взимается (возможна лишь возврат излишков, если они были уплачены).
Можно ли избежать платы, подав заявление до вступления в силу нового градостроительного плана?
Да. Платёж обязан быть внесён до того, как в законный акт будет внесено изменение ВРИ. После вступления в силу акта плата становится обязательной.
Какой документ подтверждает размер КС2?
Выписка из ЕГРН с указанием «Удельный показатель кадастровой стоимости» для выбранного ВРИ из официального перечня.
Что делать, если расчёт дал отрицательное значение?
Отрицательное значение означает, что стоимость участка уменьшилась. Платёж не требуется, но в случае уже уплаченной суммы её можно вернуть по заявлению в бюджетный орган.
Подводные камни и рекомендации
- Не забывайте о коэффициенте этажности. При изменении ВРИ на многоквартирный дом коэффициент может достигать 1,5, что заметно увеличивает плату.
- Контролируйте сроки. Подача заявления после вступления в силу нового градостроительного плана приводит к обязательной уплате полной суммы.
- Проверяйте актуальность коэффициентов. Коэффициенты k1 и k2 могут изменяться каждый квартал.
- Соблюдайте порядок размещения документов. Неполный пакет (отсутствие КС2 или неверный классификатор ВРИ) приводит к отказу в регистрации.
- Обращайтесь к специалистам. Для крупных территорий (более 10 га) рекомендуется привлекать кадастровых инженеров, так как расчёт может включать дополнительные коэффициенты (социально‑экономический, экологический).
Электронные сервисы для расчёта
В 2024 г. в Московской области был запущен ЭЛКОД – сервис, позволяющий автоматически рассчитать плату за изменение ВРИ, заполнив онлайн‑форму:
- Выберите регион (Москва / Московская область).
- Укажите площадь участка и текущий/новый ВРИ.
- Система подтягивает актуальные КС1, КС2, коэффициенты и выводит итоговую сумму.
После расчёта система генерирует PDF‑документ с рекомендациями по оплате и ссылкой на форму оплаты.
Расчёт платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка – процесс, требующий точного соблюдения нормативных требований и правильного применения коэффициентов. С 2021 года в Московской области и в Москве действуют уточнённые формулы, а в 2025 году федеральный закон усилил роль регионов в установлении размеров платы.
Следуя пошаговому алгоритму, используя официальные онлайн‑сервисы и проверяя актуальность коэффициентов, собственник может быстро получить корректный расчёт и избежать штрафов и задержек в оформлении нового ВРИ.
Дата актуализации статьи: 19 апреля 2026 г. (информация взята из официальных источников, опубликованных до 23 июля 2021 г., а также из новостей 2024‑2025 гг.)