Имущественный налоговый вычет – один из самых популярных способов вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) после покупки жилья. В статье мы подробно разберём, какие ограничения действуют в 2026 году, как правильно рассчитывать вычет, какие документы нужны и какие сроки подачи заявления.

Правовая база

Основанием для получения имущественного вычета является статья 220 Налогового кодекса РФ. С 1 января 2014 года в ней закреплены два основных лимита:

1. Лимит расходов на приобретение (строительство, покупку) недвижимости – 2 000 000 руб.
2. Лимит расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту – 3 000 000 руб.

Согласно этим лимитам налогоплательщик может вернуть 13 % от суммы расходов (ставка НДФЛ для большинства физических лиц). Таким образом:

• Максимальный возврат за покупку жилья = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
• Максимальный возврат за ипотечные проценты = 3 000 000 × 13 % = 390 000 руб.
• Общий возможный возврат = 650 000 руб.

Кому предоставляется вычет?

Для получения имущественного вычета необходимо выполнить следующие условия:

• Налоговый резидент России – физическое лицо, находящееся в стране более 183 дней в календарном году.
• Оплачивать НДФЛ необходимо самому покупателю (или его супругу/супругу, если они совместно подают декларацию).
• Квартира (дом, комната, доля) приобретена не у близкого родственника (родители, дети, супруги, бабушки‑дедушки и т.п.).
• Объект недвижимости находится на территории РФ.

Сроки обращения за вычетом

Налоговый вычет можно оформить только за три налоговых года, предшествующие году подачи декларации. Письмо Минфина от  г. (№ 03‑04‑05/2576) подтверждает, что возврат возможен за последние три года, независимо от даты фактической покупки.

Пример:

• Квартира куплена в 2020 году.
• Документы подаются в 2025 году.
• Возврат будет произведён за 2022, 2023 и 2024 годы.

Перенос неиспользованной части вычета

Если сумма расходов меньше лимита 2 млн руб., оставшийся объём можно перенести на последующие годы, пока не будет исчерпан. Перенос осуществляется автоматически при заполнении декларации 3‑НДФЛ за каждый новый год.

Как рассчитывается фактическая сумма возврата

Возврат зависит от того, сколько НДФЛ было уплачено в конкретном году. Формула расчёта:

Возврат = min(расходы, лимит) × 13 %,
где
 расходы – фактическая сумма, подтверждённая документами,
 лимит – 2 млн руб. (по недвижимости) или 3 млн руб. (по процентам).

Если уплаченный НДФЛ за год составляет, например, 200 000 руб., а рассчитанный вычет – 260 000 руб., налоговая вернёт только 200 000 руб. (полный размер уплаченного налога).

Пошаговая инструкция по получению вычета

1. Соберите пакет документов (см. ниже).
2. Заполните форму Декларация 3‑НДФЛ за соответствующий налоговый год.
3. Отправьте декларацию через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКНФ) либо подайте в отделение ФНС.
4. Ожидайте решение налоговой (обычно 30–45 дней). При положительном решении деньги перечисляются на указанный банковский счёт.

Перечень обязательных документов

Примеры расчётов

Пример 1. Покупка без ипотеки

Стоимость квартиры – 1 800 000 руб. Платёж полностью произведён наличными.

• Расходы = 1 800 000 руб. (меньше лимита 2 млн).
• Возврат = 1 800 000 × 13 % = 234 000 руб.
• Если в 2024 году уплаченный НДФЛ = 250 000 руб., налоговая вернёт полные 234 000 руб.

Пример 2. Покупка в ипотеку

Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Первоначальный взнос – 500 000 руб. Оставшиеся 2 500 000 руб. покрыты ипотекой. За 2025 год уплачено процентов – 400 000 руб.

• Вычет за покупку: лимит 2 000 000 руб. → 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
• Вычет за проценты: 400 000 × 13 % = 52 000 руб.

Пример 3. Неиспользованный лимит

Квартира куплена за 1 200 000 руб., без ипотеки. За 2023 год уплачено НДФЛ = 180 000 руб.

• Расчётный вычет = 1 200 000 × 13 % = 156 000 руб.
• Возврат = 156 000 руб. (полностью покрывает уплаченный НДФЛ).
• Остаток лимита = 2 000 000 – 1 200 000 = 800 000 руб. Можно использовать в 2024 и 2025 годах.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена у родственника?

Нет. Вычет предоставляется только при покупке у юридического или физического лица, не являющегося близким родственником (родители, дети, супруги, бабушки‑дедушки).

Сколько лет назад можно подать заявление?

Только за три последних налоговых года. Если вы хотите вернуть вычет за 2019 год, а сейчас 2026 год, подать заявление уже нельзя.

Можно ли оформить вычет на несколько объектов недвижимости?

Да, но суммарные расходы по всем объектам не могут превышать 2 млн руб. (по недвижимости) и 3 млн руб. (по процентам).

Что делать, если я продал квартиру до полного использования вычета?

Остаток неиспользованного вычета можно перенести на другой объект недвижимости, но только в том же налоговом году. Если в следующем году вы не приобретаете новое жильё, право на вычет утрачивается.

Влияют ли изменения законодательства 2024‑2025 гг. на лимиты?

На данный момент (апрель 2026 г.) лимиты остаются прежними: 2 млн руб. (жильё) и 3 млн руб. (ипотечные проценты). Предложения увеличить их до 8 млн руб. обсуждаются в Госдуме, но пока не приняты.

Имущественный вычет – эффективный инструмент экономии при покупке квартиры. Главные ограничения в 2026 году:

• Лимит расходов на жильё – 2 млн руб. (возврат до 260 000 руб.).
• Лимит расходов на ипотечные проценты – 3 млн руб. (возврат до 390 000 руб.).
• Общий максимум возврата – 650 000 руб.
• Заявление можно подать только за три года, предшествующие году подачи.
• Неиспользованный объём расходов можно переносить на последующие годы.

Внимательно подготовив документы и правильно рассчитав сумму, вы сможете вернуть значительную часть уплаченного налога и ускорить финансовую отдачу от инвестиций в собственное жильё.

Автор статьи – финансовый консультант. Информация актуальна на 18 апреля 2026 года. За деталями обратитесь в отделение ФНС или к лицензированному налоговому консультанту.