Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Преамбула – это вводная часть любого договора, в которой указываются основные сведения о сторонах, предмете договора и его правовом основании. В арендных отношениях, особенно когда речь идёт о земельных участках, правильно оформленная преамбула играет ключевую роль: она задаёт контекст, облегчает последующее толкование условий и защищает интересы обеих сторон.

Зачем нужна преамбула?

Идентификация сторон. Указываются полные юридические названия, формы собственности, ИНН/ОГРН, адреса и контактные данные.
Определение предмета аренды. Точный адрес, кадастровый номер, площадь и назначение земельного участка.
Установление правового статуса. Ссылка на закон (ГК РФ, Земельный кодекс РФ) и другие нормативные акты, регулирующие арендные отношения.
Учет особенностей сделки. Упоминание о наличии обременений, залогов, субаренды, а также о текущих процедурах (например, банкротство арендатора).
Снижение риска споров. Чётко сформулированные вводные сведения упрощают доказывание прав и обязанностей в суде.

Структура преамбулы

Стандартная преамбула состоит из следующих элементов:

Наименование договора. Пример: «Договор аренды земельного участка».
Сведения о арендодателе. Полное наименование (для юридического лица) или ФИО (для физического лица), форма собственности, ИНН/ОГРН, юридический адрес.
Сведения об арендаторе. Аналогично пункту 2.
Описание предмета аренды. Кадастровый номер, площадь, назначение (например, под строительство, под сельскохозяйственное использование), границы, карта.
Указание на правовую основу. Ссылка на статьи ГК РФ, Земельный кодекс РФ, а также на специальные акты (например, решение суда о банкротстве).
Условные ссылки на приложения. Если к договору прилагаются технические карты, акт приема‑передачи, согласие органов местного самоуправления и т.п.

Пример оформления преамбулы

<h2>ПРЕАМБУЛА</h2>
<p><b>Договор аренды земельного участка</b>, заключённый <b>22 августа 2024 года</b> между:</p>
<ul>
 <li><b>Арендодателем</b> — Общество с ограниченной ответственностью «Земля и Партнеры», ИНН 7701234567, ОГРН 1157701234567, юридический адрес: 350000, Россия, г. Сочи, ул. Морская, д. 10.</li>
 <li><b>Арендатором</b> — Индивидуальный предприниматель Константин Билак, ИНН 7709876543, ОГРНИП 312770987654321, адрес: 354000, Россия, г. Сочи, ул. Курортная, д. 5, офис 12.</li>
</ul>
<p><b>Предмет договора</b> — земельный участок, расположенный в г. Сочи, район Адлер, кадастровый номер 77:01:0001234:567, общей площадью 5 000 м², предназначенный для строительства коммерческого объекта.</p>
<p><b>Правовая основа</b> — статья 209 и последующие статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 50 и последующие статьи Земельного кодекса РФ, а также решение арбитражного суда № А40-12345/2023 о признании ИП Константина Билака должником в процедуре банкротства.</p>
<p>Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.</p>

Особенности преамбулы в контексте банкротства

Когда одна из сторон находится в процедуре банкротства, в преамбуле необходимо отразить следующие детали:

Указание на открытие процедуры банкротства (дата, арбитражный суд, номер дела).
Сведения о том, что арендные права включаются в конкурсную массу (ссылка на ст. 91 и 92 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Указание, что любые изменения договора (в т.ч. передача прав в субаренду) требуют согласия арбитражного управляющего.

Пример формулировки:

«Стороны признают, что на дату заключения настоящего договора арендатор находится в открытой процедуре банкротства (дело № А40-12345/2023), и что арендные права арендатора включены в конкурсную массу в соответствии со ст. 91 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Любые изменения условий аренды, включая передачу прав в субаренду, подлежат согласованию с арбитражным управляющим и судебным порядком.»

Типичные ошибки при составлении преамбулы

Неуказание кадастрового номера. Без него невозможно точно определить объект недвижимости, что часто приводит к спорам.
Отсутствие ссылки на правовую основу. Суду будет сложно установить применимое законодательство.
Недостаточная информация о сторонах. Ошибки в ИНН, ОГРН, адресах могут стать причиной признания договора недействительным.
Игнорирование ограничений по субаренде. Если договором предусмотрено согласие арендодателя, а в преамбуле этого нет, суд может трактовать условия в пользу арендодателя.
Неуказание о текущих ограничениях (залог, арест, банкротство). Это может привести к тому, что одна из сторон будет считать договор «чистым» от обременений.

Практические рекомендации

Проверяйте актуальность кадастровых данных в Росреестре перед подписанием.
Согласовывайте любые изменения в договоре (в т.ч. субаренду) в письменной форме и фиксируйте их в отдельном приложении.
Если арендатор находится в банкротстве, привлекайте к процессу арбитражного управляющего и получайте его письменное согласие.
Используйте стандартные формулировки, проверенные практикой судов (например, решения судов по делам о расторжении арендных договоров из Адлера и Сочи);
Для юридических лиц обязательно указывайте реквизиты (ИНН, ОГРН, банковские реквизиты) в отдельном пункте «Реквизиты сторон», а в преамбуле ограничивайтесь основными данными.

Преамбула договора аренды земельного участка – это не просто формальная часть, а фундамент, от которого зависят правильное толкование и юридическая сила всего документа. Тщательно подбирая формулировки, учитывая особенности объекта (кадастровый номер, ограничения) и статус сторон (в т.ч. банкротство), вы минимизируете риск конфликтов и защищаете свои интересы.

Помните: чётко сформулированная преамбула упрощает доказывание прав и обязанностей в суде и служит надёжным щитом от недобросовестных требований, подобных тем, которые возникли в Сочи в 2022‑2024 годах.

Дата публикации: