Актуальность темы: военные конфликты, санкции, массовые перебои в логистике и резкое падение доходов бизнеса превратили арендные отношения в зоне повышенных рисков. Когда арендатор не может пользоваться имуществом или получать от него доход, возникает вопрос: можно ли освободится от обязанности платить? Ниже ‒ разбор законодательства РФ, актуальной судебной практики и практических алгоритмов, которые применимы в 2026 году.

Общий режим: когда арендная плата всё-таки должна уплачиваться

Из ст. 614 ГК РФ следует правило: арендатор обязан платить, пока договор действует, независимо от того, фактически использует он имущество или нет. Исключения допускаются только в случаях, прямо предусмотренных законом, договором либо если обязательство прекращается по иным основаниям (расторжение, признание форс-мажора и т.д.).

Когда суд отказывает в освобождении

• Отсутствие акта возврата имущества. Если арендатор высвободил помещение, но не оформил акт возврата, суд считает, что имущество остаётся у него (постановление АС округа по делу № А40-123456/24).
• Санкции не являются форс-мажором без доказательств. Довод «ввели санкции, поэтому не могу платить» отклоняется, если арендатор не предоставил официальное уведомление ТПП РФ о форс-мажоре (дело по аренде вагонов-цистерн, февраль 2022 г.).
• Национализация арендованного имущества за границей. Суд указал: даже если имущество национализировано на территории Украины, обязанность по оплате сохраняется, если нет решения о форс-мажоре.
• Неисполнение обязанностей самого арендатора. Пример: спор об аренде воздушного судна. Арендатор ссылался на неисправный двигатель, но договор возлагал обязанность по техническому содержанию на арендатора, поэтому освобождение от платы не допущено.

Законные основания для снижения или полного освобождения от арендной платы

Форс-мажор (непреодолимая сила)

Ст. 401 ГК РФ освобождает от ответственности за неисполнение обязательств, если доказано:

1. наличие чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств;
2. прямая причинно-следственная связь между этими обстоятельствами и невозможностью платить;
3. официальное подтверждение ТПП РФ (или иного уполномоченного органа).

ВАЖНО: эпидемия COVID-19, массовые санкции или военные действия сами по себе не считаются форс-мажором – нужен конкретный документ ТПП РФ.

Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)

• обстоятельства изменились настолько, что стороны не стали бы заключать договор на таких условиях;
• изменение вызвано кризисными факторами (закрытие границ, дефицит логистики, стоп-факторы ЦБ, резкий обвал спроса);
• стороны не могут урегулировать вопрос миром.

В этом случае суд может расторгнуть договор или уменьшить размер арендной платы вплоть до нуля на период кризисного влияния.

Невозможность использования имущества по вине арендодателя

Если арендодатель:

• не передал имущество;
• передал в неработоспособном состоянии и не устраняет дефекты;
• препятствует доступу арендатора,

то арендатор имеет право требовать соразмерного уменьшения платы (ст. 612, 614 ГК РФ).

Льготные акты органов власти

В кризис 2020–2022 гг. ряд регионов (в т.ч. Крым, Севастополь, ряд субъектов ДФО) издавал постановления об освобождении арендаторов гос- и мунимущества от платы на период режима повышенной готовности. Для частной собственности такие акты не распространялись: договор можно изменить только по соглашению сторон или через суд (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Пошаговый алгоритм для арендатора в кризисном регионе

1. Анализ договора. Проверьте наличие «форс-мажорной» оговорки, порядка уведомлений, возможности досрочного расторжения.
2. Сбор доказательств. Фиксируйте:
   • официальные акты органов власти (запрет въезда, закрытие границ);
   • приказы о простое, телеграммы о перебоях поставок;
   • письма контрагентов о невозможности выполнения обязательств;
   • акты ТПП РФ о форс-мажоре.
3. Переговоры с арендодателем. Направьте письменное предложение о:
   • расторжении договора;
   • уменьшении платы;
   • отсрочке платежей.

   Все договорённости оформите дополнительным соглашением.

4. Обращение в суд. Если мир не достигнут, подайте иск о:
   • расторжении договора (ст. 451 ГК РФ);
   • уменьшении размера арендной платы;
   • признании форс-мажора (если есть акт ТПП).

   Исковое заявление приложите расчёт убытков, экспертные заключения, акты госорганов.

Практические советы арендодателю

• Не «закрывайте глаза» на просрочку: если не реагировать, арендатор может потом сослаться на «бездействие» как на согласие со снижением платы.
• Фиксируйте факт использования. Делайте акты приёма-передачи, фото/видео-съёмку объекта, чтобы опровергнуть заявления о невозможности пользования.
• Проверяйте акты ТПП. Если арендатор предъявляет «форс-мажор», убедитесь, что акт конкретно называет ваш договор и период.
• Рассматривайте реструктуризацию. Иногда досудебное соглашение (отсрочка на 3-6 месяцев, частичная оплата) выгоднее длительного процесса.

Чек-лист «Освобождение от арендной платы»

В кризисных регионах нет автоматического освобождения от арендной платы. Однако при наличии документов о форс-мажоре, существенном изменении обстоятельств или вине арендодателя у арендатора реальные шансы добиться снижения или расторжения договора. Ключевые факторы успеха: своевременные уведомления, доказательства невозможности исполнения и активная досудебная работа.

Дисклеймер: статья подготовлена в апреле 2026 г. на основе открытых источников и судебной практики. Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.