Девау (в русскоязычной документации часто фигурирует как «Девол») — это официальный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, функционирующий в Российской Федерации с 01 января 2017 года․ Любая квартира, дом или земельный участок, переходящие по наследству, обязательно должны быть внесены в Девау․ Ниже мы подробно разберёмся, как именно происходит переоформление наследуемой недвижимости, какие документы потребуются, какие подводные камни могут встретиться и как их избежать․

Содержание

1. Открытие наследственного дела и первые шаги
2. Сбор и подача документов нотариусу
3. Особенности квартир в ипотеке, с перепланировкой и неприватизированных
4. Фактическое принятие: когда действия заменяют документы
5. Регистрация перехода права в Девау
6. Частые ошибки и способы их избежать

Открытие наследственного дела и первые шаги

Ключевой момент: наследственное дело открывается по месту последнего постоянного места жительства наследодателя․ Независимо от того, где находится квартира, первым делом нужно найти нотариуса именно по адресу регистрации умершего․

• Срок обращения: 6 месяцев со дня смерти или вступления решения суда об объявлении гражданина умершим․
• При пропуске срока: придётся обращаться в суд и доказывать уважительность причины (тяжелое заболевание, длительная командировка и т․д․)․
• Основные варианты наследования:
  • По завещанию․ Завещание может быть удостоверено нотариусом или приравненным к нему лицом (например, главврачом больницы)․ Указанный в завещании наследник получает имущество в первую очередь․
  • По закону (без завещания)․ Действуют 8 очередей․ Первую очередь составляют дети, супруг и родители (внуки по праву представления)․ Иждивенцы, находившиеся на содержании усопшего не менее года, также включаются в первую очередь․

Сбор и подача документов нотариусу

Базовый перечень документов:

• Свидетельство о смерти․
• Паспорт наследника (или иной документ, удостоверяющий личность)․
• Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении, браке, решение суда об установлении факта родства)․
• Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН) на объект недвижимости․
• Завещание (если есть)․
• Справка о составе семьи и регистрации по месту жительства усопшего (берётся в паспортном столе или МФЦ)․

Нотариус в течение 1-2 месяцев формирует наследственное дело, проверяет отсутствие других претендентов, запрашивает сведения из Росреестра и банков (на предмет долгов)․ По итогам выдаётся Свидетельство о праве на наследство․

Особенности квартир в ипотеке, с перепланировкой и неприватизированных

3․1 Ипотечная квартира

• Наследник получает не только квартиру, но и обязательства по кредиту в пределах своей доли․
• За 6 месяцев оформления могут образоваться пени и просроченный процент, которые также переходят к наследнику․
• Варианты:
  • Рефинансирование — получение нового кредита на более выгодных условиях․
  • Продажа квартиры и погашение долга: остаток после погашения ипотеки достаётся наследникам․
  • Отказ от наследства у нотариуса․ Важно: отказ «универсален» — нельзя отказаться только от долговой квартиры, а гараж оставить себе․
  • Если оформлено страхование жизни заёмщика и смерть признана страховым случаем, долг погашает страховая компания, а квартира переходит к наследникам без обременений․

3․2 Перепланировка или переустройство

• Нотариус выдаст свидетельство, но регистратор Росреестра может отказать в внесении изменений, если перепланировка не узаконена․
• Необходимо:
  • Подать декларацию о переустройстве в БТИ․
  • Получить акт ввода объекта в эксплуатацию после согласования․
  • Если узаконить невозможно (например, затронуты несущие конструкции), придётся вернуть квартиру в первоначальное состояние или обращаться в суд․

3․3 Неприватизированная квартира

Судебная практика (Верховный суд РФ) позволяет включить такое жилье в наследственную массу, если:

1. Наследодатель при жизни подал заявление о приватизации и приложил весь пакет документов․
2. До момента заключения договора социального найма либо регистрации права собственности он умер․

В таком случае наследникам нужно:

• Получить нотариальный отказ в выдаче свидетельства (мотивировка, отсутствие права собственности у наследодателя)․
• Подать исковое заявление в суд общей юрисдикции о включении квартиры в наследственную массу․
• Доказать родство, факт подачи заявления на приватизацию и нотариальный отказ․
• После положительного решения суда снова обратиться к нотариусу за свидетельством․

Фактическое принятие: когда действия заменяют документы

Если наследник проживал в квартире, оплачивал коммунальные услуги, делал ремонт и проч․, это может быть расценено как фактическое принятие наследства․ Однако:

• Все действия должны быть в течение 6 месяцев после смерти․
• Необходимо собрать доказательства: договоры на ремонт, чеки, квитанции, показания соседей․
• Если нотариус отказывается выдавать свидетельство, придётся обращаться в суд с требованием установить факт принятия наследства․

Регистрация перехода права в Девау

1. Получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса․
2. Подать заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн на Госуслугах) о внесении записи в ЕГРН (Девау)․
3. Приложить:
   • Свидетельство о праве на наследство (оригинал + копия)․
   • Кадастровый паспорт или выписку ЕГРН․
   • Паспорт наследника․
   • Квитанцию об оплате госпошлины (2 000 рублей для физлиц);
4. Срок регистрации: 7–9 рабочих дней при подаче через МФЦ, 3–5 рабочих дней при электронной подаче․
5. Результат: выписка из ЕГРН с новым собственником, квартира считается переоформленной․

Частые ошибки и способы их избежать

1. В течение 6 месяцев после смерти соберите документы и обратитесь к нотариусу по месту регистрации наследодателя․
2. Получите Свидетельство о праве на наследство․
3. Проверьте квартиру на долги, узаконьте перепланировку (если есть)․
4. Оплатите госпошлину и подайте заявление в Росреестр (Девау) через МФЦ или Госуслуги․
5. Получите выписку ЕГРН — квартира официально переоформлена․

Внимание! В 2026 году процедура электронной подачи документов в Росреестр стала максимально упрощённой: достаточно загрузить сканы свидетельства и квитанции на Госуслугах, а готовую выписку можно получить в личном кабинете или на электронную почту․ Это экономит время и минимизирует визиты в офлайн-офисы․