Содержание
- Определения и ключевые термины
- Патентная система для сдачи жилья
- Посуточная аренда: законно ли?
- Местные нормативы Калининского района
- Налоги и отчетность
- Оформление договора аренды
- Права и обязанности сторон
- Контрольный список арендодателя
Определения и ключевые термины
Жилое помещение — это изолированное помещение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенное для постоянного проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ).
- Общая площадь — сумма площадей всех частей квартиры, включая вспомогательные (коридоры, санузлы, балконы).
- Полезная (жилая) площадь — только площадь комнат, пригодных для проживания.
Патентная система для сдачи жилья
Начиная с 2021 г. сдача квартиры в аренду относится к патентной системе налогообложения (ПСН) для ИП. В заявлении на получение патента обязательно указывается общая площадь сдаваемого жилого помещения, а не полезная.
Обязательные условия патента:
- Максимальная общая площадь — не более 150 м² на одного ИП.
- Количество объектов не ограничено, но суммарная площадь должна попадать в лимит.
- Патент действует в пределах одного субъекта РФ; для аренды в Калининском районе подаётся заявление в ИФНС Санкт-Петербурга.
| Тип объекта | Что указывать в заявлении | Пример |
|---|---|---|
| Квартира | Общая площадь по БТИ | 62,5 м² |
| Комната в коммуналке | Площадь комнаты + доля вспомогальных помещений | 18,0 м² |
Посуточная аренда: законно ли?
Да, сдавать жильё посуточно можно. Однако:
- Необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями (ПП 354 от ).
- Если срок пребывания гостя ≤ 90 суток за год — регистрировать его по месту пребывания не обязательно.
- При систематической сдаче (более 120 суток в год) возможна квалификация как гостиничная деятельность, что требует:
- соответствия помещения требованиям пожарной безопасности;
- предоставления услуг гостиницы (уборка, постельное бельё);
- взимания туристического сбора (в СПб — 100 руб/сутки с 2026 г.).
Местные нормативы Калининского района
Территория Калининского района регулируется:
- Законом СПб № 728-129 «О патентной системе» — ставка патента для сдачи жилья в 2026 г. составляет от 18 000 до 60 000 руб. в год в зависимости от района и площади.
- Постановлением Администрации Калининского района № 15-ра (утв. ):
- запрет на размещение хостелов в жилых домах без перевода в нежилой фонд;
- обязательное уведомление УК/ТСЖ о начале арендной деятельности.
Налоги и отчетность
Патент
Фиксированная сумма, зависящая от метража и местоположения. Оплачивается двумя частями:
- 1/3 — не позднее 90 дней со старта патента;
- 2/3 — до окончания срока действия.
УСН 6 %
Альтернатива патенту: доход × 6 %. Применять можно, если:
- доход ≤ 60 млн руб/год;
- площадь > 150 м².
НДФЛ 13 %
Если вы сдаёте как физлицо (не ИП), то:
- платите 13 % с дохода — через декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
- можно воспользоваться вычетом 1 млн руб на имущественные доходы.
Оформление договора аренды
Минимальный срок — 1 день; максимальный, 5 лет (по общему правилу).
Обязательные пункты договора:
- точный адрес и кадастровый номер;
- срок аренды;
- размер и порядок оплаты;
- ответственность сторон;
- условия расторжения.
Регистрация в Росреестре
Не требуется, если срок ≤ 1 года. При сдаче посуточно достаточно письменного договора и подписного листа приёма-передачи.
Права и обязанности сторон
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
|
|
Контрольный список арендодателя
- Убедиться, что квартира не в залоге и не под арестом (выписка из ЕГРН).
- Выбрать налоговый режим: патент, УСН или НДФЛ.
- Оформить договор аренды и акт приёма-передачи.
- Если посуточно — установить онлайн-кассу и фискальный накопитель (ФФД 1.2).
- Сдать в УК уведомление о начале деятельности (форма по приложению 2 к ПП 358).
- Заключить договор на утилизацию ТКО и обслуживание газового оборудования.
Напоминание: с вступает в силу обязанность подключения к ГИС ЖКХ для всех арендодателей, сдающих более 3 объектов.