Земельный участок — это не просто гектар на карте, а объект, к которому прилагается целый комплекс прав.
Государство, собственник и даже арендатор могут обладать одновременно разными «слоёв» прав.
С 2025–2026 гг. в российском законодательстве произошли изменения, которые напрямую затрагивают,
кто и в каком объёме может распоряжаться землёй. Ниже — самая свежая и структурированная информация.
Три кита: владение, пользование и распоряжение
- Владение, фактический контроль над участком (как минимум, установка забора, владение документами).
- Пользование — извлечение полезных свойств: выращивание урожая, строительство дома, сдача в аренду.
- Распоряжение — право отчуждать (продавать, дарить, завещать) или обременять (ипотека, сервитут).
Важно: все три составляющие могут быть разделены. Например, при договоре аренды арендатор имеет пользование,
но не распоряжение, а собственник сохраняет право владения.
Формы собственности и особенности 2026 года
Частная собственность
С 3 июля 2025 года Госдума изменила правило минимального срока владения для земель, полученных в частную собственность:
теперь при продаже до 3 лет придётся заплатить НДФЛ 13–15 % с разницы между ценой покупки и продажи
(раньше был 5-летний срок).
Исключение, единственное жильё и земля до 1 га.
Пожизненное наследуемое владение
У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения, сохраняется право владения и пользования,
но распоряжение ограничено: без разрешения органов местного самоуправления продать землю нельзя.
В 2026 году Минэкономразвития планирует перевести все такие участки в частную собственность за символическую плату.
Аренда
- До 5 лет, краткосрочная аренда (распоряжение не предусмотрено).
- От 5 до 49 лет — долгосрочная аренда (можно заложить права требования банку).
- После 2025 года арендатор получил право «на строительство объектов капитального строительства» без переоформления земли,
если срок аренды ≥ 10 лет и есть разрешение администрации.
Как изменились налоги и НДС
НДС при продаже права аренды
Если вы перепродаёте право аренды земельного участка юрлицу, то с действует ставка 20 % НДС.
Физлица освобождены от НДС, но платят НДФЛ.
Земельный налог и налог на имущество
- Кадастровая стоимость пересматривается ежегодно в большинстве регионов.
- В 2026 году ставка для сельхозземель не превышает 0,3 %, для остальных, до 1,5 %.
- Льготы: пенсионеры, многодетные семьи, дачники (до 6 соток) — полное освобождение.
Практические сценарии 2026
- Купил участок под ИЖС в январе 2024 г.
Можно продать без НДФЛ только с января 2027 г. (3 года). Если продать раньше — 13 % с прибыли. - Собственник пожизненного наследуемого владения хочет подарить участок дочери.
Потребуется согласие муниципалитета, но если в 2026 году участок переведут в частную собственность — процедура упростится. - Арендатор взял 15-летний договор аренды сельхозземли.
Разрешается строить фермерские объекты, оформить ипотеку под залог прав аренды; при желании можно выкупить землю
по кадастровой стоимости минус уже уплаченная аренда.
Чек-лист владельца земельного участка в 2026 году
- Проверьте вид права в ЕГРН: собственность, пожизненное владение, аренда.
- Уточните кадастровую стоимость — она влияет на налог и будущую продажу.
- Если планируете продать до 3 лет владения — зарезервируйте чеки и договоры для расчёта НДФЛ.
- При аренде ≥ 10 лет — оформите разрешение на строительство сразу, чтобы не терять время.
- Следите за проектами муниципалитета: возможно, ваш участок попадёт под программу «Дальневосточный гектар» или «Садовый».
Что ждёт нас дальше
Минэкономразвития уже подготовило законопроект о введении единого электронного сервиса «Земельный кабинет»,
где можно будет подать заявление на перевод аренды в собственность, оплатить налоги и получить выписку ЕГРН за одну минуту.
Старт пилота — с г. в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.
Данный материал подготовлен по состоянию на . Перед совершением любых сделок обязательно проконсультируйтесь с кадастровым инженером и юристом.