Сдаёте квартиру в аренду или собираетесь снять жильё? В любом случае первое, что нужно убедиться, — это право собственности арендодателя на жилое помещение. Без надёжного документального подтверждения сделка может быть признана недействительной, а споры решаются только в суде.

Что такое «правоустанавливающие документы» и почему это важно

Под правоустанавливающими документами понимаются официальные бумаги, которые первоначально создали право собственности у конкретного человека. Именно они подтверждают, что наймодатель:

• законно владеет квартирой;
• имеет полномочия её сдавать;
• не скрывает обременений (ипотека, арест, долевая доля).

Основной документ 2026 года: выписка из ЕГРН

После 2017 г. выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) вытеснила старые «свидетельства о праве собственности» и стала единственным актуальным документом. В ней содержится:

• сведения о собственнике (ФИО, доля в праве);
• кадастровый номер квартиры;
• вид права (собственность, долевая собственность);
• обременения и ограничения (аресты, залоги);
• дата регистрации и реквизиты записи.

Срок действия: для целей аренды выписка берётся «на 5 рабочих дней до дня сделки». Заказывается онлайн через Росреестр или МФЦ (стоимость 350–750 ₽).

Дополнительные документы, подтверждающие право собственности

Наряду с выпиской из ЕГРН могут понадобиться исходные документы, из которых возникло право:

1. Договор купли-продажи или мены — если квартира была куплена.
2. Договор дарения, если жильё получено в дар.
3. Свидетельство о праве на наследство, если собственник стал наследником.
4. Договор приватизации — если квартира была приватизирована из муниципального фонда.
5. Решение суда — если право установлено в судебном порядке.

Совет: сохраняйте копии этих документов в цифровом виде (PDF-сканы) – пригодятся для регистрации договора найма через «Госуслуги».

Проверка подлинности: пошаговый алгоритм

Арендатору важно убедиться, что документы не поддельные:

• Шаг 1. Запросите у арендодателя выписку из ЕГРН за последние 5 дней.
• Шаг 2. Проверьте QR-код на выписке через официальное приложение Росреестра.
• Шаг 3. Сверьте паспортные данные собственника и лицевой счёт в выписке.
• Шаг 4. Убедитесь, что в разделе «Обременения» отсутствуют аресты или залоги.
• Шаг 5. При необходимости сделайте запрос в Росреестр о несуществовании долевых прав третьих лиц (онлайн-услуга «Справка о зарегистрированных правах»).

Особенности найма при отсутствии права собственности у наймодателя

В соответствии со статьёй 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сдавать квартиру будет не собственник, то в пакет документов для регистрации договора найма нужно добавить:

1. Доверенность или договор доверительного управления.
2. Согласие всех собственников (долевое согласие, если несколько владельцев).
3. Копию правоустанавливающего документа собственника.

Пример: мать хочет сдать квартиру сына-военнослужащего. Она предоставляет доверенность, заверенную нотариусом, и выписку из ЕГРН на имя сына.

Проверка через онлайн-сервисы

Чтобы не тратить время на личный визит в МФЦ, используйте:

• Росреестр Онлайн, официальный сайт, позволяет заказать выписку за 5 минут.
• Госуслуги — раздел «Недвижимость» → «Выписка из ЕГРН».
• Сервис Федеральной кадастровой палаты — проверка кадастровой стоимости и правообладателей.

Что делать, если документы утеряны?

1. Восстановите выписку из ЕГРН онлайн — она приходит в PDF и является равнозначной оригиналу.
2. Если потеряны первичные документы (договор купли-продажи), закажите архивную копию в Росреестре или через МФЦ (срок 3–7 дней, госпошлина 300 ₽).

Сдавая или снимая квартиру в 2026 году, не пренебрегайте проверкой правоустанавливающих документов. Достаточно одной свежей выписки из ЕГРН и её онлайн-верификации, чтобы обезопасить себя от мошенничества и судебных разбирательств. Помните: документы — это ваша страховка на миллионы рублей и спокойствие на годы вперёд.