В последние годы вопросы, связанные с объектами незавершённого строительства (ОНС), стали одними из самых обсуждаемых в практике недвижимости․
Наличие право собственности на такой объект и возможность его государственной регистрации регулируются рядом нормативных актов, судебных решений и бухгалтерских рекомендаций․
В статье рассмотрим правовую основу, порядок регистрации, налоговые последствия и практические рекомендации для участников сделки․
Правовое регулирование ОНС
Основные нормативные акты, определяющие правовой режим объектов незавершённого строительства:
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 218, 219, 221 о праве собственности и переходе её в результате договора купли‑продажи․
- Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЗК РФ) – п․ 5 ст․ 39․6, регулирующий регистрацию прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, без проведения торгов․
- Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – глава 21, статья 351 о налоге на доходы физических лиц при продаже ОНС․
- Постановление ФАС Уральского округа от № F09‑8972/09‑С3 – положительное решение по вопросу регистрации права собственности на ОНС, подтверждающее практическую возможность такой регистрации․
Эти акты образуют основу, позволяющую обеим сторонам сделки – продавцу и покупателю – официально оформить переход права собственности․
Понятие «объекта незавершённого строительства»
Согласно ГК РФ объект незавершённого строительства – это незавершённое или незавершённое в части строительства здание, сооружение, объект инженерной инфраструктуры, а также земельный участок, на котором ведётся строительство, если правом собственности на него владеет застройщик․ Чаще всего ОНС фиксируется в бухгалтерском учете как отдельный актив (счёт 08 «Внеоборотные активы»)․
Порядок регистрации права собственности на ОНС
Для того чтобы право собственности на объект незавершенного строительства было признано и зарегистрировано в Росреестре, необходимо пройти несколько последовательных этапов․
- Подготовка документов
- Договор купли‑продажи (или иной договор, передающий право собственности)․
- Технический паспорт объекта (по данным проектной организации)․
- Акт прием‑передачи ОНС, подписанный обеими сторонами․
- Согласования и разрешения, если они требуються (например, разрешение на ввод в эксплуатацию части строительства)․
- Подача заявления в Росреестр
Заявление подаётся через МФЦ или онлайн‑портал Госуслуги․ В заявлении указываются:
- Субъекты сделки (продавец и покупатель)․
- Описание ОНС (адрес, кадастровый номер, площадь)․
- Документы, подтверждающие право собственности продавца (выписка из ЕГРН)․
- Оплата госпошлины
Согласно последним изменениям в законе, принятым Госдумой во втором и третьем чтениях, размер госпошлины за регистрацию прав на ОНС составляет:
- 0,1 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 руб․
- Экспертиза и проверка документов
Росреестр проводит проверку соответствия документов требованиям законодательства․ При наличии несоответствий заявка может быть возвращена с указанием замечаний․
- Выписка из ЕГРН
После успешного завершения процедуры в реестр вносится запись о переходе права собственности, и покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право․
Важно: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости приводит к невозможности пользоваться правом в судебных разбирательствах и к риску утраты прав (см․ пример с АО «Отель Введенский»)․
Налоговые и бухгалтерские аспекты
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
При продаже ОНС физическое лицо обязано уплатить НДФЛ в размере 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в бухгалтерском учете․ Если объект был получен в дар или по наследству, применяется льготная ставка 0 % при условии, что объект находился в собственности более 5 лет․
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Продажа ОНС юридическим лицом облагается НДС по ставке 20 %, если продавец является плательщиком НДС․ При этом в бухгалтерском учете объект учитывается как «незавершённое строительство» (счёт 08), а при передаче прав – списывается с учётом накопленного НДС․
Бухгалтерский учёт при продаже ОНС
Согласно ПБУ 9/99 «Учет основных средств», при продаже ОНС необходимо:
- Списать объект с баланса по себестоимости, учитывая накопленную амортизацию․
- Отразить в бухгалтерском учете доход от реализации в статье 99 «Прибыль (убыток) от реализации основных средств»;
- Отразить налоговые обязательства (НДФЛ, НДС) в соответствующих налоговых учётах․
Судебная практика
Ниже приведены самые значимые решения судов, которые формируют практику регистрации прав на ОНС․
- Постановление ФАС Уральского округа от № F09‑8972/09‑С3 – суд признал, что право собственности на ОНС может быть зарегистрировано, если выполнены все требования к документам и проведена правильная процедура передачи прав․
- Дело А50 … – в этом деле был установлен принцип, что отсутствие официального акта прием‑передачи не лишает продавца права собственности, однако без регистрации в Росреестре покупатель не может требовать охраны своего права в суде․
- АО «Отель Введенский» vs․ Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга – суд подтвердил, что регистрация права собственности обязательна для защиты интересов обеих сторон и для возможности последующей продажи объекта․
Практические рекомендации для участников сделки
- Тщательно проверьте документы продавца – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, технический паспорт․
- Оформите акт прием‑передачи ОНС – в нём указываются состояние объекта, степень завершённости работ и обязательства сторон․
- Учитывайте налоговые последствия – проведите расчёт НДФЛ и НДС заранее, чтобы избежать неожиданностей при закрытии сделки․
- Не откладывайте регистрацию в Росреестр – чем быстрее будет внесена запись, тем меньше риск возникновения споров и штрафов․
- Консультируйтесь с юристом и бухгалтером – каждый регион может иметь свои нюансы, а профессионалы помогут подготовить корректный пакет документов․
Право собственности на объект незавершённого строительства может быть официально зарегистрировано при условии соблюдения установленного законодательством порядка․
Это обеспечивает юридическую защиту интересов обеих сторон, упрощает последующую продажу или передачу прав, а также позволяет корректно учитывать объект в бухгалтерском и налоговом учёте․
Следуя рекомендациям, изложенным в данной статье, вы сможете избежать типичных ошибок, связанных с недооформлением прав, и обеспечить надёжную правовую основу для дальнейшего развития вашего проекта․
Дата публикации: