Начиная с 2026 года Росреестр ввёл новые правила отсчёта срока владения объектами недвижимости. Самое главное помнить: срок владения может начать течь раньше‚ чем фактически оформлено право собственности. Это важно при расчёте налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры‚ земельного участка или доли в объекте.
Почему это происходит?
По действующему статье 209 ГК РФ право собственности возникает только после того‚ как сведения о новом владельце внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако в реестре теперь фиксируют не только дату регистрации‚ но и дату возникновения основания права:
- дата подписания договора купли-продажи;
- дата акта приёма-передачи по договору долевого участия;
- дата вступления в наследство или решения суда.
Что изменилось для налоговых целей?
ФНС России разъяснила: если основание права возникло до ‚ а регистрация произошла позже‚ то срок владения исчисляется именно с даты основания. Это позволяет раньше освободиться от НДФЛ при продаже:
- До 2026 года — минимальный срок 3 года.
- С 2026 года — 5 лет для большинства объектов (3 года сохраняются для единственного жилья и наследства).
Пример расчёта срока владения
Допустим‚ вы купили квартиру по ДДУ в марте 2021 года‚ ключи получили в декабре 2023 года‚ а право собственности зарегистрировали только в апреле 2026 года. Налоговый срок:
- начинает течь с марта 2021 года (дата акта приёма-передачи);
- к моменту продажи в июне 2026 года вы владеете объектом уже 5 лет и 3 месяца;
- значит‚ продажа освобождается от 13 % НДФЛ.
Как проверить свою дату?
- Войдите в личный кабинет Росреестра или используйте сервис «Госуслуги».
- Закажите выписку из ЕГРН (форма ЕГРН-1).
- В разделе «Сведения о правах» найдите строку «Дата возникновения права» — именно она будет считаться для налогов.
Риски‚ с которыми могут столкнуться собственники
- Ошибка в дате основания. При несоответствии дат в договоре и ЕГРН придётся подавать заявление на внесение изменений.
- Двойная продажа. Пока право не зарегистрировано‚ прежний собственник теоретически может продать объект повторно.
- Налоговые претензии. Если ФНС посчитает‚ что срок владения меньше минимального‚ потребуеться доказать дату основания права.
Краткий чек-лист перед продажей
Получите выписку из ЕГРН.
Сверьте дату основания права.
Убедитесь‚ что прошло 3 или 5 лет с учётом новых правил.
Если есть сомнения — закажите консультацию у налогового юриста.
Государственная регистрация по-прежнему остаётся ключевым моментом возникновения права собственности. Однако именно дата основания права теперь определяет‚ когда вы сможете продать объект без налога. Невероятно важно помнить: не полагайтесь только на «зелёную карточку» (свидетельство)‚ а проверяйте сведения в ЕГРН и внимательно следите за разъяснениями ФНС и Росреестра.