Ключевое определение
Право пользования — это правомочие извлекать полезные свойства из объекта недвижимости и получать с него доходы, плоды, прибыль, удовлетворяя тем самым свои производственные или бытовые потребности.
Оно входит в «триаду» вещных правомочий, закреплённых в ст. 209 ГК РФ: владение → пользование → распоряжение.
Чем отличается право пользования от собственности?
| Признак | Собственник | Лицо, обладающее только правом пользования |
|---|---|---|
| Источник права | Собственность | Договор аренды, безвозмездного пользования, сервитут, закон (например, член семьи собственника) |
| Возможность продать объект | Может | Не может |
| Получение дохода от аренды | Может сдавать | Может, если это прямо предусмотрено договором |
| Регистрация в ЕГРН | Запись о праве собственности | Запись о сервитуте или аренде (с — ещё и о членах семьи бывшего собственника) |
Важные новеллы с 1 сентября 2025 года
Федеральный закон № 482-ФЗ от г. добавил в ЕГРН два блока «пользовательских» сведений:
- Сведения о членах семьи бывшего собственника, если за ними сохранилось право бессрочного проживания.
- Сведения о лицах, имеющих право проживать в помещении на ином законном основании (например, по договору ренты).
Это облегчает due diligence при сделках: покупатель сразу видит, кто ещё может пользоваться объектом.
Формы и основания возникновения права пользования
Договорные основания
- Аренда — срочное возмездное пользование (ст. 606–625 ГК РФ).
- Безвозмездное пользование (ссуда) — бесплатное, но также сроком (ст. 689–700 ГК РФ).
- Сервитут — ограниченное право проезда, прокладки коммуникаций и т. д. (ст. 274–277 ГК РФ).
Законные основания
- Члены семьи собственника живут в квартире «по умолчанию» без отдельного договора (п. 2 ст. 31 ЖК РФ).
- Наследники, получившие квартиру в наследство, могут пользоваться ею до оформления собственности (ст. 1153 ГК РФ).
- Наниматель по договору социального найма имеет право пользования жилым помещением муниципального фонда.
Распределение прав при долевой собственности
Если объект принадлежит нескольким лицам, порядок пользования может быть:
- установлен соглашением сторон (ст. 247 ГК РФ);
- определён судом при недостижении согласия.
Например, суд может разрешить одному совладельцу использовать отдельную комнату, другому, кухню и санузел по графику.
Можно ли «лишить» права пользования?
Да, но только по основаниям, прямо предусмотренным законом:
- Окончание срока договора аренды/ссуды.
- Прекращение семейных отношений с собственником (выселение возможно только через суд, если нет иного жилья).
- Добровольный отказ пользователя (заявление).
- Судебное решение по требованию собственника при злоупотреблении правом (ст. 304 ГК РФ).
Практический чек-лист для собственника и пользователя
Для собственника:
- Убедитесь, что в ЕГРН корректно отражены все лица, имеющие право пользования.
- Нотариально заверяйте договор аренды сроком > 1 года (ст. 651 ГК РФ).
- Укажите в договоре, разрешается ли арендатору сдавать объект субарендаторам.
Для пользователя:
- Требуйте регистрации договора аренды в Росреестре (при сроке > 1 года).
- Храните платёжные документы — они подтверждают факт пользования.
- Если вы член семьи собственника, получите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить своё право при необходимости.
Право пользования недвижимостью — это не просто «жить или работать», а полноценное правомочие, которое:
- возникает на разных основаниях (договор, закон, решение суда);
- требует регистрации в ЕГРН;
- может приносить доход, но не даёт права продавать объект;
- с 2025 года стало прозрачнее благодаря расширению ЕГРН.
Учитывайте эти особенности при покупке, сдаче или аренде недвижимости, чтобы избежать споров и потери права.