В жилищных отношениях, когда речь идёт о жилье, принадлежащем государственному или муниципальному жилищному фонду, особую роль играет институт социального найма. Договор социального найма регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) и рядом подзаконных актов. Настоящая статья подробно рассматривает права и обязанности нанимателя, а также практические нюансы, связанные с заключением и исполнением договора.

Правовая основа социального найма

Основные положения о договоре найма жилого помещения из фонда социального использования находятся в следующих нормативных актах:

• Статья 91.1 ЖК РФ – определяет стороны договора (наймодатель и наниматель) и предмет найма.
• Статья 60 ЖК РФ – порядок заключения договора социального найма.
• Статья 49 ЖК РФ – порядок предоставления помещения по договору.
• Статья 67 ЖК РФ – права и обязанности нанимателя.
• Статья 69 ЖК РФ – права и обязанности членов семьи нанимателя.

Эти нормы дополняются Постановлением Правительства РФ от № 42 «Об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовыми договорами найма», а также региональными актами, регулирующими порядок предоставления и пользования жильём.

Стороны договора и его содержание

Стороны договора

• Наймодатель – собственник жилого помещения (государственный или муниципальный жилищный фонд) либо уполномоченный орган (например, отдел жилищной политики администрации).
• Наниматель – гражданин, указанный в части 1 статьи 91.3 ЖК РФ, который имеет право на проживание в помещении.

Обязательные реквизиты договора (по статье 60 ЖК РФ)

1. Дата и место заключения договора.
2. Полные наименования и реквизиты наймодателя и нанимателя.
3. Адрес, площадь и характеристика жилого помещения (см. статья 91.5 ЖК РФ).
4. Срок действия договора (обычно 5 лет с возможностью продления).
5. Размер и порядок оплаты арендной платы (если она предусмотрена).
6. Перечень коммунальных услуг, за которые наниматель обязан платить.
7. Права и обязанности сторон (см. статьи 67 и 69 ЖК РФ).
8. Условия досрочного расторжения и порядок выселения.

Права нанимателя (Статья 67 ЖК РФ)

Наниматель имеет следующие гарантированные законом права, независимо от того, прописаны ли они в договоре:

• Право пользования жилым помещением – использовать его для постоянного проживания.
• Право на улучшение жилищных условий – проводить мелкий ремонт, не изменяя структуру помещения.
• Право на защиту от незаконного выселения – выселение допускается только в порядке, установленном законом (ст. 67, 69 ЖК РФ).
• Право на получение копий всех документов, связанных с наймом – договор, акты приёма‑передачи, решения о предоставлении жилья.
• Право на привлечение членов семьи – члены семьи, указанные в статье 69, пользуются теми же правами, что и наниматель.
• Право на получение информации о размере и порядке оплаты коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя

Помимо прав, наниматель обязан выполнять следующие обязательства:

• Своевременно вносить арендную плату (если она предусмотрена) и оплату коммунальных услуг.
• Соблюдать правила пользования общим имуществом и нормы общежития.
• Не совершать действий, ухудшающих состояние помещения (запрещено перепланирование без согласования).
• Своевременно сообщать наймодателю о возникших повреждениях и необходимости капитального ремонта.
• Соблюдать порядок выселения, установленный законом, и не препятствовать проведению проверок.

Права и обязанности членов семьи (Статья 69 ЖК РФ)

Члены семьи нанимателя, постоянно проживающие вместе с ним, обладают теми же правами и обязанностями, что и сам наниматель. Это означает, что они могут:

• Проживать в помещении без отдельного договора.
• Участвовать в оплате коммунальных услуг совместно с нанимателем.
• Иметь право на защиту от выселения, если не нарушаются правила пользования.

Порядок и основания расторжения договора

По инициативе нанимателя

• По истечении срока договора с обязательным уведомлением за 30 дней.
• В случае предоставления другого жилого помещения (замещение).

По инициативе наймодателя

• Нарушение условий договора (неуплата арендной платы, систематическое нарушение правил пользования).
• Необходимость помещения для иных нужд (например, переоформление в другой категории фонда) – только в порядке, установленном законом.
• Судебное решение о выселении (в случае длительного неисполнения обязанностей).

Процедура выселения

Выселение производится только после получения судебного решения или в случае согласия сторон, оформленного в письменной форме. Нанимателю предоставляется право обжаловать решение в суде в течение 30 дней.

Практические рекомендации при заключении договора

1. Тщательно проверяйте реквизиты наймодателя. Убедитесь, что документ подписан уполномоченным лицом.
2. Сохраняйте копию решения о предоставлении жилья. Этот документ является основанием для заключения договора;
3. Уточняйте порядок расчётов за коммунальные услуги. Иногда в договор включают отдельный счёт за услуги, иногда – единый платёж.
4. Обращайте внимание на срок действия договора. По окончании срока вы имеете право на продление, но это должно быть зафиксировано в письменной форме.
5. Сохраняйте акты приёма‑передачи. Они фиксируют состояние помещения на момент начала найма.
6. При планировании ремонта уточняйте, какие работы допускаются без согласования. Небольшие ремонтные работы (покраска стен, замена электроприборов) обычно разрешены, а перепланировка – нет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли передать свои права по договору другому лицу?

Передача прав и обязанностей по договору социального найма возможна только с согласия наймодателя и в порядке, установленном Жилищным кодексом. Обычно такие случаи рассматриваются индивидуально.

Что делать, если наймодатель отказывает в продлении договора без законных оснований?

Наниматель имеет право обратиться в суд с иском о признании отказа незаконным и требовать восстановления права пользования помещением.

Обязан ли наниматель платить за услуги, которые не предоставляются (например, горячая вода в холодный период)?

Оплата производится только за фактически оказанные услуги. При отсутствии услуги необходимо оформить акт об отсутствии услуги и не включать её в расчёт.

Как оформить выселение членов семьи, которые не являются нанимателем?

Члены семьи находятся в тех же правовых отношениях, что и наниматель, поэтому их выселение возможно только совместно с нанимателем или по решению суда.

Пример типового договора социального найма (выдержка)

ДОГОВОР № ___
о предоставлении жилого помещения из государственного (муниципального) жилищного фонда
г. ____________ «___» ___________ 2026 г.

Стороны договора
 1.1. Наймодатель: ______________________ (наименование органа, реквизиты) -.2. Наниматель: ______________________ (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации)

Предмет договора
 2.1. Наймодатель передаёт в пользование нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: ______________________,
 общей площадью _____ м², в соответствии со статьей 91.5 ЖК РФ.

Срок действия договора
 3.1. Договор заключён на срок 5 (пять) лет, с даты подписания.
 3.2. По истечении срока договор может быть продлён по взаимному согласию сторон.
Платёжные обязательства
 4.1. Арендная плата: ______________________ (если предусмотрена).
 4.2. Коммунальные услуги оплачиваются в соответствии с тарифами, установленными местными органами.
Права и обязанности сторон
 5.1. Наниматель имеет право:
 ⎻ пользоваться помещением для постоянного проживания;
 ౼ привлекать членов семьи, указанных в статье 69 ЖК РФ;
 ⎻ проводить мелкий ремонт без изменения перепланировки.
 5.2. Наниматель обязан:
 ౼ своевременно вносить оплату;
 ౼ соблюдать правила проживания и содержать помещение в надлежащем состоянии;
 ⎻ не изменять структуру помещения без согласования.
 5.3. Наймодатель обязуется:
 ౼ предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии;
 ⎻ обеспечивать техническое обслуживание общих частей дома.

Порядок расторжения договора
 6.1. Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с уведомлением за 30 дней.
 6.2. Выселение производится в порядке, установленном ЖК РФ, с обязательным судебным решением в случае спора.

Прочие условия
 7.1. Все споры решаются в суде по месту нахождения жилого помещения.
 7.2. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Наймодатель) (Наниматель)

Права нанимателя жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда защищены Жилищным кодексом РФ и рядом подзаконных актов. Знание основных статей (91.1, 60, 49, 67, 69) помогает избежать конфликтов с наймодателем, правильно оформлять договор и отстаивать свои интересы в случае споров. При возникновении сложных ситуаций рекомендуется обращаться за юридической помощью к специалистам в сфере жилищного права.

Дата актуализации: