Налоговый (имущественный) вычет – один из самых популярных способов вернуть часть средств, потраченных на покупку жилья. Но сколько раз его можно оформить? Какие ограничения существуют и как правильно подать документы? В этой статье мы разберём все нюансы, актуальные на 2026 год, и покажем, как рассчитать размер возврата.

Правовая база

Имущественный налоговый вычет регулируется статьёй 220 Налогового кодекса РФ. Основные положения, которые важны для налогоплательщиков:

• Вычет предоставляется один раз в жизни на покупку (или строительство) жилого помещения;
• Существует два независимых лимита:
  • Вычет по стоимости недвижимости – до 2 000 000 руб. (возврат 13 % = 260 000 руб.)
  • Вычет по уплаченным процентам по ипотеке – до 3 000 000 руб. (возврат 13 % = 390 000 руб.)
• Лимит по процентам не переносится на другой объект недвижимости.
• С 1 января 2027 года планируется увеличить максимальную сумму вычета с 2 млн до 8 млн руб. (это пока лишь проект закона).

Сколько раз можно получить вычет?

Основное правило – один раз в жизни

Если вы уже получали имущественный вычет за покупку квартиры (или дома, земельного участка), то повторно воспользоваться этим вычетом нельзя. Это правило действует независимо от того,:

1. Сколько времени прошло с первой покупки;
2. Какой был размер возмещения (полный или частичный);
3. Кем была приобретена недвижимость (самостоятельно, через супругов, супругу и т.д.).

Именно поэтому в примерах ниже мы постоянно подчёркиваем «один раз в жизни».

Возможность оформить два разных вычета по одной покупке

Хотя сам имущественный вычет (по стоимости жилья) можно получить только один раз, по одной и той же покупке можно оформить два независимых вычета:

• Имущественный вычет – до 2 млн руб. (260 000 руб. возврата);
• Вычет по ипотечным процентам – до 3 млн руб. (390 000 руб. возврата).

Эти вычеты рассчитываются независимо друг от друга, поэтому в итоге можно вернуть до 650 000 руб. (260 000 + 390 000) за одну покупку, если выполнены оба условия.

Что происходит, если вычеты не использованы полностью?

Если за одну покупку вы использовали лишь часть лимита (например, стоимость квартиры составила 1,5 млн руб., а вычета по стоимости хватило только на 195 000 руб.), неиспользованная часть лимита не переходит на следующую сделку. Каждый новый объект требует нового полного лимита, но, как уже сказано, получить его можно лишь один раз в жизни.

Как рассчитывается размер возврата?

Возврат рассчитывается как 13 % от суммы, подпадающей под лимит (для большинства налогоплательщиков ставка НДФЛ = 13 %). Если ваш годовой доход превышает 5 млн руб., применяется ставка 15 % (и 20 % для очень высоких доходов), но в большинстве случаев используется 13 %.

Пример расчёта

Пошаговая инструкция по оформлению вычета

1. Соберите пакет документов (см. таблицу ниже).
2. Подайте заявление через Личный кабинет налогоплательщика или в отделение ФНС.
3. Ожидайте проверку (обычно 30–45 дней). При положительном решении вам будет перечислен возврат на банковскую карту.
4. Если вы оформили ипотечный вычет, то каждый год подавайте декларацию, указывая уплаченные проценты, пока не исчерпаете лимит в 3 млн руб.

Таблица обязательных документов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в новостройке и ещё не введена в эксплуатацию?

Да. Вычет можно оформить, указав в декларации дату подписания договора и приложив план ввода объекта в эксплуатацию. При этом право на вычет возникает с момента регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).

Что делать, если я уже получил вычет за одну квартиру, а потом продал её и купил другую?

Продажа недвижимости не «сбрасывает» право на имущественный вычет – оно уже исчерпано. Поэтому за новую покупку вычета получить нельзя.

Можно ли получить вычет, если ипотечный кредит оформлен на имя супруга, а собственником квартиры является я?

Да. Вычет по процентам может оформить любой из супругов, если они совместно являються владельцами недвижимости. При этом каждый из супругов может заявить свой 13 % от уплаченных процентов, но общий лимит по процентам остаётся 3 млн руб. на семью.

Какой срок возврата налога?

С момента подачи декларации налоговый орган обязан произвести возврат в течение 30 календарных дней (в реальности часто 30–45 дней). Если возврат задерживается, можно потребовать уплату пени.

Можно ли перенести неиспользованный лимит по процентам на другую квартиру?

Нет. По законодательству «остаток неиспользованного вычета по процентам нельзя переносить на другой объект недвижимости». Поэтому каждый кредитный цикл привязан к конкретному объекту.

Перспективы изменения лимитов

В 2026 году в Государственной Думе рассматривались проекты, предусматривающие увеличение предельной суммы имущественного вычета с 2 млн до 8 млн руб. Если закон будет принят, то максимальный возврат по стоимости жилья вырастет с 260 000 руб. до 1 040 000 руб.. На данный момент такие изменения ещё не вступили в силу, но стоит следить за новостями, так как они могут существенно изменить расчёты.

• Имущественный налоговый вычет за покупку квартиры можно получить только один раз в жизни.
• По одной покупке можно оформить два независимых вычета – по стоимости жилья (до 2 млн руб.) и по ипотечным процентам (до 3 млн руб.).
• Неиспользованный лимит по процентам не переносится на другие объекты.
• С 2027 года планируется увеличение лимита до 8 млн руб., что позволит вернуть более 1 млн руб. по одной сделке.
• Для получения вычета необходимо собрать пакет документов, подать декларацию в ФНС и ждать возврата (30–45 дней).

Онлайн‑калькулятор

Чтобы быстро оценить возможный возврат, используйте калькулятор налогового вычета от СПРОСИ.ДОМ.РФ. Он автоматически учитывает:

• Сумму покупки (лимит 2 млн руб.);
• Сумму уплаченных процентов по ипотеке (лимит 3 млн руб.);
• Ставку НДФЛ, зависящую от вашего годового дохода.

Полезные ссылки

• Статья 220 НК РФ – Имущественный вычет
• Портал государственных услуг – Подать декларацию
• СПРОСИ.ДОМ.РФ – калькулятор и справочная служба

Надеемся, что эта статья помогла вам разобраться, сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры и как правильно оформить возврат. Если у вас остались вопросы – смело задавайте их в комментариях или обращайтесь к налоговому консультанту.