В 2026 году россияне могут вернуть до 650 тыс. рублей при покупке жилой недвижимости благодаря имущественному налоговому вычету. Условия получения, лимиты и порядок подачи документов неоднократно менялись, поэтому важно разобраться, как действовать именно сейчас.

Что такое имущественный вычет

Имущественный налоговый вычет (ИНВ) – это возврат 13 % от фактически уплаченных за квартиру денег, но не более установленного лимита. После покупки жилья гражданин имеет право уменьшить свою налоговую базу по НДФЛ на расходы, связанные с покупкой, а значит – вернуть часть налога, уплаченного государству.

Ключевые изменения в 2026 году

1. Максимальный размер вычета остаётся 2 млн рублей, что позволяет вернуть 260 тыс. рублей.
2. Дополнительно можно вернуть 13 % с процентов по ипотеке – до 390 тыс. рублей (лимит 3 млн рублей).
3. Всего максимально возможно вернуть до 650 тыс. рублей (260 тыс. + 390 тыс.).
4. Вычет по-прежнему предоставляется только один раз в жизни на одного владельца.
5. Оформить возврат можно за три предшествующих года (2023–2025), если квартира была куплена ранее.

Кто имеет право

• Работающие граждане РФ, официально платящие НДФЛ по ставке 13 % (исключая самозанятых на НПД).
• Пенсионеры, если они продолжают трудовую деятельность или подают декларацию за предыдущие три года.
• Родители (опекуны), оформившие квартиру на несовершеннолетнего ребёнка.
• Супруги-созаёмщики, если собственность оформлена в долевую собственность.

Что можно включить в расходы

Способы получения вычета

Вариант 1. Через налоговую инспекцию (ФНС)

Оформляется раз в год после окончания календарного года. Пошаговая схема:

1. Подготовить пакет документов:
   • Декларация 3-НДФЛ за соответствующий год (можно подать онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика»).
   • Справка 2-НДФЛ от работодателя.
   • Копия договора купли-продажи, ЕГРН, акт приёма-передачи.
   • Квитанции/платёжные поручения.
   • Справка из банка по процентам (при наличии ипотеки).
2. Подать документы в электронном или бумажном виде.
3. Получить решение – до 3 месяцев.
4. Получить деньги на карту – ещё 1 месяц.

Вариант 2. Через работодателя

Возможен в течение текущего года после получения уведомения от ФНС. Порядок:

1. Подать в ИФНС заявление и пакет документов (без декларации 3-НДФЛ).
2. Получить уведомление о праве на вычет.
3. Передать уведомление в бухгалтерию работодателя.
4. НДФЛ перестаёт удерживаться из зарплаты до полного использования лимита.

Важные нюансы 2026 года

• Перенос остатка: если квартира стоит меньше 2 млн рублей, остаток можно «додобрать» при следующей покупке (до общего лимита 2 млн рублей).
• Очерёдность вычетов: имущественный переносится на следующие годы, а социальный (на лечение, фитнес, обучение) — нет. Поэтому сначала стоит заявлять социальный вычет.
• Материнский капитал: сумма маткапитала из расходов вычитается. Вычет берётся только с личных средств.
• ФЗ-305 (вступил в силу в 2025 г.) упрощает электронную подачу: теперь многие документы автоматически подгружаются из реестров.

Пример расчёта

Иван купил квартиру в Московской области за 3,5 млн рублей в ипотеку. В 2023–2025 годах он уплатил процентов на 1,5 млн рублей. Он официально зарабатывает 100 тыс. руб./мес.

• Вычет со стоимости жилья: 2 млн × 13 % = 260 тыс. руб.
• Вычет по процентам: 1,5 млн × 13 % = 195 тыс. руб.

Частые ошибки

1. Оформление на безработного: если нет дохода, облагаемого НДФЛ, вычет не положен.
2. Неверные коды в 3-НДФЛ: обязательно использовать актуальную форму за 2025/2026 год.
3. Забывают про ипотечные проценты: отдельная строка в декларации и отдельный лимит.
4. Совмещение вычетов: пытаются получить и социальный, и имущественный в одном году, не учитывая очерёдность.

Как не упустить дедлайны

• Декларация 3-НДФЛ за 2025 год – до 30 апреля 2026 г. (если подаётся по желанию, можно и позже, но возврат начнётся только после 1 января 2027 г.).
• Заявление на вычет через работодателя можно подать в любой день 2026 г. после получения права собственности.

Краткий чек-лист для покупателя

1. Убедитесь, что вы официально работаете и платите НДФЛ.
2. Сохраняйте все чеки, договоры, акты и справки из банка.
3. Определите сумму вычета (до 2 млн руб. + проценты).
4. Выберите удобный способ: через ФНС или работодателя.
5. Подайте документы онлайн через lkfl2.nalog.ru или Госуслуги.
6. Ожидайте деньги или прекращение удержания НДФЛ.