Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. 16:43:18
Что такое правила землепользования и застройки (ПЗЗ)?
ПЗЗ – это нормативный документ‚ определяющий порядок использования земельных участков‚ границы территориального зонирования‚ предельные параметры строительства и реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) в границах муниципального образования. В рамках Российской Федерации правила разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Правовая основа ПЗЗ Уссурийского городского округа
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (статьи 31‑33‚ 56).
- Федеральный закон № 131‑ФЗ от г.
- Устав Уссурийского городского округа (статьи 22‚ 52‚ 56).
- Решение Думы Уссурийского городского округа № 104 от г. «О Правилах землепользования и застройки земель Уссурийского городского округа».
- Изменения к решению № 104‚ принятые решением Думы УГО № 522 от г.
Структура документа
Полный текст ПЗЗ состоит из нескольких разделов‚ каждый из которых регулирует отдельный аспект градостроительной деятельности:
- Раздел I – Общие положения. Определения‚ принципы зонирования‚ порядок внесения изменений.
- Раздел II – Территориальное зонирование. Описание всех зон (ОДЗ‚ Ж‚ ПР‚ ТИ‚ РЗ и др.) с указанием их условных обозначений.
- Раздел III – Градостроительные регламенты. Предельные размеры земельных участков‚ параметры разрешенного строительства‚ условия реконструкции.
- Раздел IV – Процедурные вопросы. Порядок получения разрешений‚ проведения публичных слушаний‚ взаимодействие с органами кадастра.
- Приложения. Карта градостроительного зонирования‚ образцы заявлений‚ таблицы предельных параметров.
Территориальное зонирование Уссурийского округа
Зоны обозначаются буквенно-цифровыми кодами. Ниже – основные группы зон и их назначение:
| Код зоны | Наименование | Тип использования |
|---|---|---|
| ОДЗ 1‑5 | Объекты делового‚ общественного и социального назначения | Торговля‚ услуги‚ образование‚ здравоохранение |
| Ж 1‑7 | Зоны жилой застройки | Индивидуальные дома‚ малоэтажные‚ среднеэтажные‚ многоэтажные‚ дома с нежилыми помещениями |
| ПР 1‑5 | Промышленные зоны | Производственные предприятия‚ склады‚ логистические центры |
| ТИ 1‑3 | Транспортные зоны | Автомобильный и железнодорожный транспорт‚ парковки |
| РЗ 1‑2 | Зоны отдыха‚ спорта и туризма | Парки‚ спортивные комплексы‚ зоны общественного отдыха |
Градостроительные регламенты (Раздел III)
В данном разделе фиксируются предельные размеры участков и параметры строительства для каждого вида использования и каждой зоны. Ниже – несколько примеров‚ актуализированных решением Думы УГО № 522 (2016 г.):
- Объекты торгового назначения и общественного питания:
- В зонах ОДЗ 4 (территориальная зона обслуживания предприятий) слово «магазины – 200 кв.м.» заменено на «магазины – 2000 кв.м.».
- В зонах ОДЗ 2‚ ОДЗ 3‚ ПР 5‚ ТИ 2 прежнее ограничение «предприятия повседневной торговли – 2000 кв.м.» исключено‚ а вместо него указано «магазины – 2000 кв.м.».
- В жилых зонах (Ж 1‑4‚ Ж 5‑6) упоминание о «предприятиях повседневной торговли – 2000 кв.м.» полностью удалено.
- Для зоны жилой застройки сел (Ж 7) слово «магазины – 200 кв.м.» оставлено без изменений.
- Объекты здравоохранения (стоматологические кабинеты‚ амбулаторно‑поликлинические учреждения‚ аптеки):
- В зонах Ж 1 и Ж 7 данные виды использования исключены из перечня условно разрешённых.
Как получить доступ к полному тексту ПЗЗ и картам?
Официальные документы доступны для скачивания на сайте администрации Уссурийского городского округа:
- Утверждённые правила землепользования и застройки (DOCX‚ 4.38 МБ)
- Карта градостроительного зонирования (PDF‚ 7.85 МБ)
- Дополнительные материалы и протоколы публичных слушаний – раздел «Правила землепользования и застройки Уссурийского городского округа».
Публичные слушания и участие граждан
В соответствии с Законом о публичных слушаниях‚ любые изменения ПЗЗ проходят обязательный этап общественного обсуждения. Примеры:
- Публичные слушания от 18 октября 2016 г. – обсуждение изменений‚ внесённых решением № 522.
- Отчёты комиссии по подготовке ПЗЗ от 18 августа 2016 г. доступны в разделе «Правила землепользования и застройки Уссурийского городского округа».
Практический пример применения ПЗЗ
В судебной практике (решение суда‚ опубликованное на Consultant Plus) рассматривался спорный земельный участок‚ находившийся в зоне Ж‑4 (многоэтажная застройка). Суд отметил‚ что:
- В соответствии с ПЗЗ‚ основной вид использования участка – хранение автомобильного транспорта‚ но после изменения регламента допускается и многоквартирная жил‑зодчество.
- Градостроительный план не является правоустанавливающим документом‚ а служит лишь информационной основой.
- Орган местного самоуправления обязан доказать несоответствие участка предельным параметрам‚ чего в данном случае не было сделано.
Как использовать ПЗЗ при подготовке проекта?
Для инвесторов и застройщиков рекомендуется соблюдать следующий алгоритм:
- Определить код зоны. С помощью карты зонирования уточнить‚ в какой зоне находится планируемый участок.
- Изучить границы параметров. В разделе III найти предельные размеры участка‚ коэффициенты плотности‚ высотность и т.п.
- Подготовить проектную документацию. Учесть ограничения‚ указанные в ПЗЗ‚ и оформить запрос в отдел градостроительства.
- Пройти публичные слушания. При необходимости представить проект общественности и получить заключения.
- Получить разрешение. После одобрения проекта в органе местного самоуправления оформить разрешение на строительство.
Краткая хронология ключевых изменений ПЗЗ
| Год | Событие | Краткое содержание |
|---|---|---|
| 2004 | Решение Думы № 104 | Первичное утверждение ПЗЗ Уссурийского городского округа. |
| 2010‑2011 | Дополнительные уточнения | Внесены поправки по зонам Ж‑5‚ Ж‑6‚ РЗ‑1 и др. |
| 2016 | Решение Думы № 522 | Корректировка предельных размеров магазинов‚ исключение некоторых видов использования (здравоохранения) из условно разрешённых. |
| 2022‑2024 | Техническое обновление карт | Публикация актуальной карты зонирования в формате PDF (7.85 МБ). |
| 2026 | Текущее состояние | Документы доступны онлайн‚ продолжается мониторинг соответствия ПЗЗ требованиям Градостроительного кодекса РФ. |
Правила землепользования и застройки Уссурийского городского округа – фундаментальный инструмент планирования городской среды. Они определяют‚ какие виды деятельности могут быть реализованы на конкретных участках‚ какие параметры строительства допустимы‚ а также фиксируют порядок общественного контроля. Регулярные изменения (например‚ решение № 522 от 2016 г.) отражают динамику экономических и социальных потребностей региона.
Для всех заинтересованных сторон (граждан‚ инвесторов‚ застройщиков) важно своевременно знакомиться с актуальной версией ПЗЗ‚ использовать официальные карты зонирования и участвовать в публичных обсуждениях‚ чтобы гарантировать законность и эффективность будущих проектов.
Полезные ссылки
- Утверждённые правила землепользования и застройки (Скачать DOCX)
- Карта градостроительного зонирования (PDF)
- Публичные слушания и заключения (2016)
- Решение Думы УГО № 522 от г.
- Приложение N 1 к решению № 104 (2004 г.) – полное содержание ПЗЗ
- Судебные кейсы и практические примеры применения ПЗЗ
При возникновении вопросов по интерпретации ПЗЗ рекомендуется обращаться в отдел градостроительства администрации Уссурийского городского округа (тел. 8 (4234) -3‑82‑86‚ ул. Ленина‚ д. 101‚ каб. 401‑408‚ 413).