Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это ключевой градостроительный документ, который определяет, что, где и как можно строить на территории муниципального образования. В Истринском городском округе (Истра МО) действует актуальная редакция ПЗЗ, утверждённая постановлением Правительства Московской области и последующими изменениями. Ниже приведена подробная справка о составе документа, порядке подготовки, актуальных изменениях на 2025 год и практических советах для собственников и застройщиков.

Содержание

1. Назначение и цели ПЗЗ
2. Структура и разделы документа
3. Как разрабатываются и утверждаются изменения
4. Ключевые изменения 2024–2025 годов
5. Основные ограничения и параметры застройки
6. Особенности для ИЖС и садоводства
7. Публичные слушания: как участвовать
8. Где получить официальную документацию

Назначение и цели ПЗЗ

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса РФ, ПЗЗ разрабатываются для:

• обеспечения устойчивого развития территории;
• создания комфортной городской среды и сохранения объектов культурного наследия;
• разграничения зон различного функционального назначения (жилая, общественно-деловая, рекреационная, производственная и др.);
• установления максимальных и минимальных параметров застройки (этажность, плотность, процент застройки, отступы и т.д.).

Структура и разделы ПЗЗ Истры

Документ состоит из текстовой и графической частей. Ключевые разделы:

1. Перечень функциональных зон (Ж-1, Ж-2, ОД, П, Р и др.).
2. Регламенты землепользования для каждой зоны:
   • допустимые виды разрешённого использования;
   • запрещённые и условно разрешённые виды.
3. Параметры застройки:
   • максимальная этажность;
   • максимальный процент застройки земельного участка;
   • минимальная площадь земельного участка для строительства;
   • минимальные отступы от границ участка и красных линий.
4. Планы зонирования и градостроительные карты.

Порядок подготовки, согласования и утверждения изменений

С 2015 года полномочия по подготовке ПЗЗ муниципальных образований МО переданы Правительству Московской области и уполномоченным органам (в частности, КОМИТЕТУ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ МО). Алгоритм:

1. Разработка проекта изменений (заказчик, Комитет по архитектуре и градостроительству МО; исполнитель — ГАУ «НИиПИ градостроительства МО»).
2. Независимая антикоррупционная экспертиза.
3. Публичные слушания (проводятся по инициативе местной администрации).
4. Согласование с федеральными и региональными органами (Росприроднадзор, Росавиация, Минобороны и др.) при необходимости.
5. Принятие проекта постановлением Правительства МО.
6. Опубликование на официальном портале и вступление в силу через 10 дней после опубликования.

Ключевые изменения 2024–2025 годов

27 декабря 2024 года постановлением Правительства МО № 7116/12 в ПЗЗ Истринского городского округа внесены следующие изменения:

• Расширение зоны Ж-1 в районе посёлка Кембридж для размещения малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей).
• Уточнение границ зоны Р-2 вдоль реки Истра для создания линейного парка.
• Снижение максимальной этажности в зоне ОД-2 (центр Истры) с 9 до 7 этажей для сохранения исторического облика.
• Новые минимальные площади участков для ИЖС: не менее 6 соток в границах деревень Малино, Покровское, Румянцево.
• Дополнительные отступы от водоохранных зон — не менее 30 м для капитальных объектов.

Основные ограничения и параметры застройки

Особенности для ИЖС и садоводства

С 1 января 2025 года вступил в силу ряд новых требований:

• Для ИЖС допускается строительство жилых домов высотой до 3 этажей включая мансарду, но не выше 12 м от уровня земли до конька.
• Для садоводческих товариществ (СНТ) разрешены:
  • жилые строения (садовые домики) до 20 % площади участка;
  • хозпостройки (бани, гаражи) до 10 %;
  • высота ограничена 2 этажами (до 8 м).
• Запрещено размещение свиноферм и птицефабрик в пределах водоохранных зон.

Публичные слушания: как участвовать

В 2025 году планируется серия слушаний по внесению дополнительных изменений в ПЗЗ (в т.ч. по зоне ОД-3 и расширению дорожной сети). Порядок участия:

1. Следите за объявлениями на сайте istra-adm.ru в разделе «Органам местного самоуправления – Публичные слушания».
2. За 30 дней до слушаний подайте письменные замечания лично, по почте или через электронную приёмную.
3. На слушаниях вы получаете возможность выступить с 3-минутным докладом.
4. Все замечания обобщаются и направляются в Комитет по архитектуре МО.

Где получить официальную документацию

• Официальный портал Московской области — mosreg.ru (раздел «Градостроительство – ПЗЗ»).
• Официальный сайт Истринского городского округа — istra-adm.ru.
• ГАУ «НИиПИ градостроительства МО» — раздел «Документы территориального планирования».
• Обновлённые градостроительные карты и кадастровые карты доступны в ЕГРН (Росреестр) и на Публичной кадастровой карте.

Краткий чек-лист для застройщика

• Уточните зонирование участка на актуальной градостроительной карте.
• Сверьте параметры: этажность, % застройки, границы красных линий.
• Убедитесь, что вид разрешённого использования соответствует вашим планам.
• При необходимости изменения, подайте заявку на инициирование внесения изменений в ПЗЗ (через администрацию Истринского округа).

Важно! Все официальные документы действуют в последней редакции на 20 апреля 2026 года. Перед началом строительства обязательно получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в МФЦ или через электронную услугу.