Что такое ПЗЗ и как они связаны с ФГИС ТП

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), это основополагающий документ, который определяет, что можно строить, где можно строить и как можно использовать земельные участки на территории муниципалитета. С 2023 года все актуальные ПЗЗ в обязательном порядке загружают в Федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП), чтобы граждане, застройщики и органы власти оперировали едиными и актуальными данными.

Какие сведения из ПЗЗ вы найдёте в ФГИС ТП

• Территориальные зоны: Ж-1, ОД-4.3, П1, СЗ1 и прочие, с точными границами и параметрами.
• Виды разрешённого использования: жилое строительство, общественно-деловые объекты, производственные территории и т.д.
• Ограничения застройки: процент застройки, этажность, высотные отметки, минимальные расстояния до границ.
• Объекты капитального строительства — как уже построенные, так и запланированные.

Порядок изменения зонального обозначения (на примере ОД-4.3 → П1)

1. Подготовка инициативы. Заявитель (физлицо, юрлицо или орган местного самоуправления) формулирует обоснование необходимости перевода участка из зоны ОД-4.3 в зону П1.
2. Градостроительное обоснование (ГПЗУ/ГОР). Разрабатывается проектная организация, допущенная к работам по территориальному планированию.
3. Проект ПЗЗ. Включает:
   • карту с новыми границами зон;
   • таблицу изменений;
   • экологические и транспортные обоснования.
4. Публичные слушания. Проводятся не ранее чем за 10 дней после публикации извещения на официальном сайне муниципалитета и в ФГИС ТП.
5. Экспертиза и согласование. Проект направляется в:
   • Роспотребнадзор;
   • Министерство транспорта (если затрагиваются транспортные коридоры);
   • Комитет по охране окружающей среды;
   • Главгосэкспертизу (для объектов федерального значения).
6. Утверждение. Решение принимает представительный орган муниципалитета (городская Дума, ЗакСобрание и т.д.).
7. Внесение в ФГИС ТП. В течение 5 рабочих дней после утверждения документ загружается в систему, где становится общедоступным.

Как проверить актуальные ПЗЗ в ФГИС ТП

Перейдите на портал https://fgistp.economy.gov.ru
В разделе «Территориальное планирование» → «Муниципальные документы» выберите регион и муниципалитет.
Скачайте архив в формате .xml или .pdf с привязкой к координатам.
Для визуализации используйте интерактивную карту: нажмите «Слои» → «ПЗЗ» и отметьте нужные зоны.

Ключевые изменения ПЗЗ Санкт-Петербурга (по состоянию на апрель 2026 г.)

13 марта 2026 года Смольный опубликовал очередной проект изменений ПЗЗ города:

• Уточнены границы зон СЗ1 и Ж-2 на Васильевском острове.
• Введена новая зона ИЖ-Т (индивидуальное жилищное строительство с туристическим компонентом) для Курортного района.
• Повышена максимальная этажность в зоне ОД-4.3 с 9 до 12 этажей для участков, примыкающих к станциям метро.
• До 30 июня 2026 года городу предстоит принять окончательные поправки и загрузить актуализированный документ в ФГИС ТП.

Что делать, если ваш участок попал под изменение зоны

1. Запросите выписку из ЕГРН — проверьте, не изменился ли вид разрешённого использования.
2. Сверьте данные в ФГИС ТП с кадастровой картой на публичной кадастровой карте Росреестра.
3. Если права нарушены (например, запретили строить жилой дом), обжалуйте изменения в суде в течение 3 месяцев с момента опубликования ПЗЗ в ФГИС ТП.
4. Используйте возможности компенсации — в некоторых случаях муниципалитет обязан предложить альтернативный участок или компенсировать убытки.

Краткий чек-лист застройщика

С 2026 года ПЗЗ и ФГИС ТП работают как единое цифровое пространство: изменения в правилах вносятся только после публикации в системе, а любой участник градостроительной деятельности может онлайн проверить, в какой зоне находится его объект и какие ограничения действуют. Следите за обновлениями, используйте официальные источники и не забывайте сроки обжалования — это сэкономит время и деньги при подготовке вашего проекта.