Сдача квартиры в аренду по договору, это не просто способ получить пассивный доход, но и полноценная юридическая процедура, которая требует соблюдения налогового, гражданского и жилищного законодательства. В 2026 году правила стали строже: введены обязательные счетчики, упрощена регистрация договоров через Госуслуги, а налоговая активно отслеживает неучтенные доходы.
Кто может сдавать квартиру в аренду?
- Собственник (единоличный или долевой)
- ИП или юрлицо — если квартира оформлена на бизнес
- Доверенное лицо — по нотариальной доверенности с правом получения денег от арендаторов
Важно: если квартира в ипотеке, банк должен дать письменное согласие на сдачу в аренду. После 2025 года крупные банки (Сбер, ВТБ, Газпромбанк) вносят это условие в договор ипотеки по умолчанию.
Подготовка документов
Основной пакет
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
- Паспорт собственника
- Технический паспорт квартиры (по запросу арендатора)
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ
- Фото/видеосъемка состояния квартиры (для акта приема-передачи)
Если квартира в долевой собственности
Необходимо:
- письменное согласие всех собственников (можно в самом договоре)
- копии паспортов всех сособственников
При сдаче через доверенного лица
- нотариальная доверенность, где четко указано право получать арендную плату
- паспорт доверенного лица
Как составить договор аренды квартиры в 2026 году
Обязательные пункты договора
Для юридической силы договор должен содержать:
| Раздел | Что прописываем |
|---|---|
| Стороны | ФИО, паспортные данные, адрес регистрации арендодателя и арендатора |
| Предмет | Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат, список имущества (мебель, техника) |
| Срок | Краткосрочный (до 11 мес.) или долгосрочный (12+ мес.), условия пролонгации |
| Арендная плата | Сумма, способ оплаты, дата ежемесячного платежа, условия индексации |
| Залог (депозит) | Размер (обычно 1 месяц), цели (покрытие ущерба), срок возврата |
| Коммунальные платежи | Кто платит (арендодатель или арендатор), если включены в аренду — облагаются НДФЛ |
| Проживание детей/животных | Данные детей (ФИО, свидетельство о рождении), согласие на животных |
| Основания расторжения | Нарушение сроков оплаты, порча имущества, несогласованная передача третьим лицам |
Где взять образец договора?
- Госуслуги — с 2025 года доступен цифровой договор с электронной подписью
- КонсультантПлюс — актуальные формы 2026 года
- Юридические сайты — бесплатные шаблоны с возможностью онлайн-заполнения
Регистрация договора: когда нужна и как происходит
Долгосрочный договор (12+ мес.) обязательно регистрируется в Росреестре; Это делается:
- через МФЦ (при личном визите)
- или онлайн через Госуслуги (с ЭЦП)
- срок регистрации — 3–5 рабочих дней, госпошлина 2000 руб.
Краткосрочный договор (до 11 мес.) регистрировать не нужно, но можно продлевать неограниченное количество раз.
Налоги при сдаче квартиры в 2026 году
Какой налог платить
- Физлицо — НДФЛ 13% от всей суммы (аренда + коммуналка, если включена)
- Самозанятый — Профдоход 4-6%, зависит от региона
- ИП (патент) — фиксированная сумма от 6 до 30 тыс. руб./год
Как отчитаться
- До 30 апреля года, следующего за отчетным, подать 3-НДФЛ
- Заплатить налог до 15 июля
- Первоначальный депозит (залог) не облагается
Подводные камни и риски 2026 года
| Проблема | Как избежать |
|---|---|
| Налоговая узнает о неучтенных доходах | Заключать официальный договор, платить 3-НДФЛ или становиться самозанятым |
| Арендатор не платит | Включить в договор неустойку, залог, возможность выселения за 10 дней просрочки |
| Соседи жалуются | Указать в договоре правила проживания (тихие часы, количество жильцов) |
| Ипотечный банк запретил аренду | Получить письменное согласие или переоформить договор на самозанятость |
Чек-лист арендодателя на 2026 год
- ☐ Получил согласие сособственников/банка
- ☐ Установил счетчики воды, электричества, газа
- ☐ Сделал фото квартиры до сдачи
- ☐ Составил договор через Госуслуги или нотариуса
- ☐ Зарегистрировал договор (если 12+ мес.)
- ☐ Открыл ИП или стал самозанятым (для льготного налога)
- ☐ Сдал 3-НДФЛ или использует самозанятость
Где подать объявление о сдаче квартиры?
Авито, ЦИАН, Домклик, Яндекс.Недвижимость — все крупные площадки требуют скан договора или копию свидетельства о праве собственности. С 2025 года в этих сервисах можно подключить электронный договор через Госуслуги, чтобы арендатор сразу видел статус «официальная сдача».
Пример договора (краткий фрагмент)
ДОГОВОР АРЕНДЫ № 001/26 г. Москва, 19 апреля 2026 г. Арендодатель: Иванова Мария Сергеевна, паспорт 45 06 123456, зарегистрирована: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1 Арендатор: Петров Игорь Николаевич, паспорт 77 77 654321, зарегистрирован: 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 2, кв. 2 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду квартиру: • Адрес: Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1 • Кадастровый номер: 77:01:0004010:123 • Площадь: 55 м², 2 комнаты, 3/5 эт. СРОК Договор заключен на 11 (одиннадцать) месяцев с по . Автоматическая пролонгация на 11 мес. при отсутствии уведомления за 30 дней. АРЕНДНАЯ ПЛАТА 100 000 руб./мес., включая коммуналку. Оплата до 5-го числа месяца на карту 4276 * * 1234. Первоначальный депозит: 100 000 руб., возвращается при выезде. ...
Сдача квартиры по договору в 2026 году — это не только легальный доход, но и защита от споров, штрафов и проблем с налоговой. Главное: заключить детальный договор, зарегистрировать его при необходимости, а доходы — обязательно декларировать. Используйте государственные сервисы (Госуслуги, МФЦ), чтобы минимизировать риски и максимизировать прибыль.
Полезные ссылки:
Госуслуги — электронный договор аренды
КонсультантПлюс — образцы договоров и акты 2026
© 2026 Лайфстайл Газпромбанк Про. Все права защищены. Подготовлено на основе официальных источников и судебной практики.