Содержание

1. Правовая основа
2. Способы формирования
3. Пошаговая процедура
   • Формирование из государственных/муниципальных земель
   • Формирование под многоквартирным домом
   • Раздел‚ объединение‚ перераспределение
4. Необходимые документы
5. Регистрация в ЕГРН
6. Ограничения и требования
7. Нововведения 2025–2026 годов
8. Часто задаваемые вопросы

Формирование земельного участка — это комплекс мероприятий‚ в результате которых из земельного фонда выделяется отдельный объект недвижимости с чётко очерченными границами и правовым статусом․ Процесс регулируется Земельным кодексом РФ‚ законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и подзаконными актами․

Правовая основа

• ЗК РФ‚ ст․ 11․2–11․9 — общие правила образования участков․
• ЗК РФ‚ ст․ 11․3 ч․ 6 — возможность подготовки документов через публично-правовую компанию «Роскадастр»․
• ФЗ от № 191-ФЗ, порядок ведения ЕГРН․
• ПП РФ № 1244 от — правила перевода земель из одной категории в другую․

Способы формирования

Земельные участки могут быть образованы:

1. Из земель‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности — через аукцион либо без него (по перечню Правительства РФ)․
2. Путём раздела‚ объединения или перераспределения уже существующих участков (ст․ 11․2 ЗК РФ)․
3. Выделом доли из общей долевой собственности (п․ 5 ст․ 11․2 ЗК РФ)․
4. Межеванием территории в границах элемента планировочной структуры‚ застроенного многоквартирными домами (п․ 3 ст․ 11․3 ЗК РФ‚ ст․ 6 ФЗ-191)․

Пошаговая процедура

Формирование из государственных/муниципальных земель

1. Определение целевого назначения (ВРИ) по правилам градостроительного зонирования․
2. Подготовка схемы расположения земельного участка (акт выбора)․
3. Утверждение схемы органом местного самоуправления․
4. Размещение на торги (аукцион или конкурс) или предоставление без торгов по перечню․
5. Межевой план‚ кадастровый учёт‚ ЕГРН․

Формирование под многоквартирным домом

• Необходимо наличие утверждённого проекта межевания территории‚ разработанного в рамках градплана․
• Участок образуется исключительно в границах элемента планировочной структуры и не может выходить за его пределы․
• После межевания право собственности на землю под домом переходит к собственникам помещений в долях‚ пропорциональных площади их квартир․

Раздел‚ объединение‚ перераспределение

Необходимые документы

• Кадастровый паспорт и/или выписка ЕГРН на исходные участки (при разделе/объединении)․
• Межевой план (в электронном виде‚ подписанный кадастровым инженером)․
• Соглашение собственников (при разделе долевой собственности)․
• Согласование органов местного самоуправления (схема расположения‚ градплан)․

Регистрация в ЕГРН

По итогам подготовки межевого плана документы подаются в Росреестр через МФЦ или электронную подпись․ С 1 марта 2025 г․ действует ускоренная процедура регистрации: срок сокращён до 5 рабочих дней при подаче в электронном виде․

Ограничения и требования

• Минимальные и максимальные размеры участков определяются градостроительным зонированием (ст․ 11․9 ЗК РФ)․
• Нельзя образовать участок‚ пересекающийся с охранными зонами или землями особо охраняемых территорий без согласования․
• Запрещено выделять участки в счёт доли из земель сельхозназначения без перевода категории (ФЗ 101-ФЗ)․
• Участки должны иметь фактический доступ к дороге общего пользования․

Нововведения 2025–2026 годов

1. С 1 марта 2025 г․ введены новые виды разрешённого использования (ВРИ) земельных участков‚ закреплённые в отдельной главе ЗК РФ․
2. С 1 марта 2026 г․ вступает закон об обязательном соответствии ВРИ градостроительному зонированию: владельцы должны привести документы в соответствие до ․
3. Электронные аукционы теперь проводятся только на платформе Единая электронная торговая площадка (ЕЭТП)․
4. Упрощена процедура изъятия бесхозных участков, с 1 сентября 2025 г․ достаточно публикации в ЕГРН без активов в течение 3 лет․

Часто задаваемые вопросы