Кратко о главном: в России налог на доходы от продажи жилой недвижимости (НДФЛ 13 %) не взимается, если выполнено одно из условий, среди которых ключевую роль играет период в 90 дней между покупкой нового жилья и продажей старого. Ниже подробно рассмотрены юридические нормы, практические схемы и порядок подачи декларации.

Общие положения о налоге на доходы от продажи недвижимости

• Налоговая ставка – 13 % от разницы между ценой продажи и ценою приобретения (или рыночной стоимостью, если квартира получена в дарение/наследство).
• Обязанность уплатить налог возникает у физических лиц‑продавцов, если имущество не является их единственным жилым помещением, либо если не соблюдены сроки владения.
• Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатить до 15 июля того же года.

Источник: Федеральный закон «О налоге на доходы физических лиц» (НК РФ), статья 217.1, п. 3‑4.

Суть правила «90 дней»

Правило «90 дней» регулирует два взаимосвязанных аспекта:

1. Как считается единственное жилое помещение продавца.
2. Какие сроки владения позволяют не платить налог.

Единственное жильё и 90‑дневный «перехват»

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, если продавец в течение 90 дней до даты продажи приобрёл другое жилое помещение, налоговая инспекция может не признать проданную квартиру «единственной». Однако в практике часто применяется «альтернативная сделка»: покупка нового жилья считается таковой, если она оформлена в течение 90 дней до продажи старой квартиры, и налоговая не учитывает её при определении статуса единственного жилья;

Минимальный срок владения

Для освобождения от налога необходимо выполнить один из следующих пунктов:

• Иметь в собственности единственное жилое помещение и владеть им минимум 3 года (если квартира была приобретена после 1 января 2023 года – срок считается с даты оплаты, а не с даты регистрации).
• Продать неединственное жильё, владев которым менее 5 лет, но при этом в течение 90 дней до продажи купить новое жильё — в этом случае прежнее жильё считается «заменённым», и налог также не взимается.

Пример из практики: Зайцев выкупил долю брата в 2023 г., в 2024 г. – долю сестры, а в 2025 г. продал квартиру как единственное жильё. К 2026 году прошёл минимальный срок (3 года), поэтому налог платить не пришлось.

Как считается срок владения квартирой

Ранее срок владения измерялся с даты государственной регистрации права собственности. С 2023 года (постановление Правительства РФ) в большинстве регионов срок считается с даты полной оплаты (подтверждённой договором и актом приёма‑передачи). Это важное изменение, которое может сократить период владения на несколько месяцев.

1. Дата подписания договора купли‑продажи и оплаты полной стоимости.
2. Дата государственной регистрации (в случае, если в договоре указано, что право собственности переходит только после регистрации).
3. Если в течение 90 дней до продажи было оформлено другое жильё, то дата покупки этого жилья тоже важна для определения статуса «единственного».

Как избежать налога: практические схемы

Схема «покупка нового жилья за 90 дней до продажи старого»

Если вы планируете продать квартиру, которой владеете менее 3 лет, можно оформить покупку нового жилья за не более 90 дней до даты продажи. При этом:

• Новое жильё считается заменой старого.
• Старое жильё перестаёт рассматриваться как «единственное» – налог не начисляется.
• Важно: покупка должна быть завершена (договор и полная оплата) за 90‑дневный период, иначе налог будет начислен.

Схема «покупка нового жилья после продажи, но в течение 90 дней»

Если продажа происходит раньше, чем вы нашли новое жильё, можно оформить покупку в течение 90 дней после даты продажи. В таком случае старое жильё считается «заменённым», и налог не взимается, при условии, что новое жильё будет зарегистрировано в течение 90 дней.

Альтернативная сделка (доли в квартире)

Если в течение 90 дней до продажи вы приобретаете долю в другой квартире (например, выкупаете долю у родственников), налоговая может не учитывать эту покупку при определении статуса «единственного жилья». Это удобно, когда покупка новой квартиры пока не завершена, но уже оформлена часть прав собственности.

Схема «продажа в рамках семейного имущества»

Для семей с детьми (с 2022 года) действует дополнительное послабление: если вы продаёте жильё, находившееся в собственности более 3 лет, а в течение 90 дней до продажи приобретаете новое жильё, налог не начисляется, даже если новое жильё будет использоваться совместно с детьми.

Подача декларации 3‑НДФЛ и сроки уплаты налога

Если после всех действий налог всё‑равно начислен, следует выполнить следующие шаги:

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, платёжные документы, выписку из ЕГРН, справку о доходах.
2. Заполните форму 3‑НДФЛ (можно онлайн через Личный кабинет налогоплательщика).
3. Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
4. Уплатите налог до 15 июля того же года (если налог не был удержан автоматически).

Если вы воспользовались льготой «90 дней», в декларации укажите основание освобождения (пункт «Освобождение от налога»).

Примеры расчётов

Пример 1. Квартира куплена , продана

1. Срок владения: 3 года + 4 мес. → более 3 лет.
2. Квартира является единственным жильём.
3. Налог не уплачивается (условие «3 года + единственное жильё» выполнено).

Пример 2. Квартира куплена , продана , новое жильё куплено

1. Срок владения: 2 года + 2 мес. (меньше 3 лет).
2. Новое жильё куплено за 11 дней до продажи (в пределах 90 дней).
3. Старое жильё считается «заменённым», налог не начисляется.

Пример 3. Квартира куплена , продана , новое жильё куплено

1. Срок владения: более 5 лет → налог не начисляеться независимо от статуса жилья.
2. Никаких дополнительных действий не требуется.

Часто задаваемые вопросы

• Вопрос: Считается ли дата оплаты или дата регистрации начала срока владения?
  Ответ: С 2023 года — дата полной оплаты. Если оплата частичная, срок считается с даты полной выплаты.
• Вопрос: Можно ли купить жильё в ипотеку и всё‑равно воспользоваться правилом 90 дней?
  Ответ: Да, главное – оформить договор и оформить оплату (или её часть, покрытую ипотекой) в течение 90‑дневного окна.
• Вопрос: Что будет, если я продам квартиру, а новое жильё куплю через 95 дней?
  Ответ: Правило «90 дней» не сработает, налог будет начислен (если не выполнен минимум 3‑летний срок владения).
• Вопрос: Как налог считается, если я продал долю в квартире?
  Ответ: Налог рассчитывается пропорционально доле, а правило 90 дней применяется к полной стоимости доли, если она считается «единственным» жильём продавца.
• Вопрос: Нужно ли подавать декларацию, если налог не начислен?
  Ответ: Если вы уверены, что подпадают под освобождение, декларацию подавать необязательно. Однако рекомендуется сохранить подтверждающие документы.

Что делать, если налог всё‑равно начислен

Если после подачи декларации налоговая инспекция всё‑равно начислила налог, выполните:

1. Проверьте правильность указанных дат (оплаты, регистрации, покупки нового жилья).
2. Подайте уточнённую декларацию с приложением копий договоров и платёжных документов.
3. Если ошибка сохраняется, подайте жалобу в ФНС в течение 30 дней с даты получения уведомления.
4. При необходимости обратитесь к налоговому консультанту для подготовки апелляции.

Правило «90 дней» – один из самых гибких инструментов снижения налоговой нагрузки при продаже квартиры. Чтобы воспользоваться им, необходимо:

• Точно рассчитать срок владения (с даты полной оплаты).
• Планировать покупку нового жилья либо доли в квартире в пределах 90 дней до или после продажи.
• Собрать и хранить все подтверждающие документы (договоры, платежные квитанции, выписки из ЕГРН).
• Не забывать о сроках подачи декларации (до 30 апреля) и уплаты налога (до 15 июля), если освобождение не применяется.

Соблюдение этих рекомендаций поможет избежать лишних расходов и сократить бюрократические риски.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.