Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Ключевые понятия

• ВРИ (вид разрешенного использования) ― перечень видов деятельности, которые допустимы на конкретном земельном участке.
• ППЗ (правила землепользования и застройки) ― локальный нормативный акт Санкт-Петербурга, определяющий зонирование и возможные ВРИ.
• Категория земель ― одна из семи групп по Земельному кодексу РФ (сельхоз-, застройки, промышленности и т.д.).

Почему важно менять ВРИ

Неправильный ВРИ может привести к:

• запрету на строительство или реконструкцию;
• отказу в подключении инженерных сетей;
• нерентабельному использованию участка;
• штрафам и приостановке деятельности.

Источники права

1. Земельный кодекс РФ, ст. 37 и 85.
2. Градостроительный кодекс РФ, ст. 30–31.
3. ППЗ Санкт-Петербурга (ред. от 2025 г., Прил. 1, гл. 3, ст. 10).
4. Административный регламент Комитета имущественных отношений СПб (утв; 2024 г.).

Права собственника при изменении ВРИ

Право на инициативу

Собственник вправе подать заявление в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) или в КИО СПб о:

• смене ВРИ;
• изменении категории земель;
• перераспределении смежных участков, если один из них государственный.

Право на получение информации

Бесплатно запросить:

• выписку из ППЗ по кадастровому номеру;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• кадастровую выписку из ЕГРН.

Право на упрощённую процедуру

Упрощёнка возможна в двух случаях (ст. 10 ППЗ СПб):

1. Новый ВРИ уже разрешён для данной зоны и не требует изменения ППЗ.
2. Участок менее 1 Га и новый ВРИ не ухудшает права соседей.

Право на компенсацию

При изъятии земли для гос. или муниципальных нужд собственник имеет право на:

• выплату рыночной стоимости;
• предоставление равноценного участка взамен;
• возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Пошаговая инструкция изменения ВРИ

Шаг 1. Подготовить документы

• копия правоустанавливающего документа;
• кадастровый план (межевой план) не старше 6 месяцев;
• технический план зданий/сооружений (если есть);
• согласие всех собственников (при долевой собственности).

Шаг 2. Получить кадастровые сведения

Обратиться в ФКП Росреестр по Санкт-Петербургу или МФЦ онлайн через Госуслуги.

Шаг 3. Сформировать заявление

Форма утверждена приказом КГА СПб № 123/2024. Подаётся:

• в электронном виде через ЕПГУ;
• лично в МФЦ или КГА (Суворовский пр., 62).

Шаг 4. Согласование с соседями

Обязательно при:

• изменении границ участка;
• увеличении градостроительной емкости (этажность, плотность).

Шаг 5. Рассмотрение комиссией

Шаг 6. Внесение изменений в ЕГРН

После положительного решения:

1. Кадастровый инженер формирует межевой план.
2. Подаётся пакет в МФЦ → Росреестр.
3. Через 5–7 дней выдаётся новая выписка ЕГРН.

Стоимость и сроки в СПб и ЛО (2026)

• Упрощённое ВРИ: 9 000 – 15 000 руб., 30–45 дней.
• Сложное (с изменением ППЗ): 50 000 – 150 000 руб., 2–4 мес.
• Межевание от 8 000 руб.
• ГПЗУ от 5 000 руб.

Частые проблемы и как их решить

Отказ КГА

Причины: не соответствует ППЗ, нет согласия соседей, объект культурного наследия.

Решение: обжаловать в Комиссии по земельным спорам (Смольный) или в суде.

Сосед против

Провести публичные слушания или предложить компенсацию (например, установить забор за свой счёт).

Ошибка в ЕГРН

Подать заявление на техническую ошибку через МФЦ; срок исправления 5 дней.

Практический чек-лист собственника

1. Уточнить кадастровый номер и ВРИ онлайн на rosreestr.gov.ru.
2. Сравнить текущий ВРИ с целями использования.
3. Если разница есть → скачать шаблон заявления на сайте КГА СПб.
4. Подготовить 2 экз. межевого плана;
5. Записаться на приём в МФЦ онлайн, чтобы избежать очередей.
6. Получить талон электронной очереди и отслеживать статус в личном кабинете.

Контакты ключевых организаций

• КГА СПб: Суворовский пр., 62; тел. +7 (812) -76-40-00.
• КИО СПб: Невский пр., 60; тел. +7 (812) -76-42-42.
• МФЦ «Мои документы»: 120 офисов по городу, онлайн-запись spb.mfc.ru.
• ФКП Росреестр: ул. Моисеенко, 10; тел. ###-###-####.
• Федеральный кадастровый центр: помогает с межеванием и перераспределением участков.

Изменение ВРИ в Санкт-Петербурге доступно каждому собственнику, но требует точного соблюдения процедуры.
Используйте упрощённый порядок, когда это возможно, и всегда проверяйте изменения в ЕГРН.
При спорных вопросах консультируйтесь с земельным юристом или кадастровым инженером.

Внимание! Поскольку законодательство меняется, перед подачей документов уточняйте актуальные формы и тарифы на официальных сайтах органов власти СПб.