В российском правовом поле отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, тесно переплетаются с правом собственности и правом аренды земельных участков. С 2026 года актуальны новые нормативные акты, принятые Государственной Думой и подписанные Президентом РФ, которые усиливают обязательства собственников недвижимости по приобретению и использованию земельных участков.

Правовая основа

Основные нормативные документы, регулирующие данную тематику:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – глава «Аренда» (статьи 606‑623).
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – глава «Собственность и иные вещные права» (статьи 1‑71).
• Федеральный закон «Об объекте незавершённого строительства» (ОНС) – важен при передаче в аренду зданий, находящихся в стадии строительства.
• Законодательные инициативы 2025‑2026 гг., обязывающие собственников зданий приобретать землю, на которой они расположены.

Какие права возникают у арендодателя и арендатора?

Права арендодателя (собственника здания/сооружения)

1. Право владения и получения дохода от сдачи здания в аренду.
2. Право требовать от арендатора соблюдения условий договора (сроки, целевое назначение, техническое обслуживание).
3. Право восстановления земельного участка в случае нарушения условий аренды (например, неиспользование по назначению).
4. Обязанность приобретать земельный участок, если он ранее находился в безвозмездном пользовании, согласно новому законопроекту, принятому Госдумой.

Права арендатора (пользователя здания/сооружения)

1. Право получать во временное пользование помещение, соответствующее условиям договора.
2. Право использовать земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, в пределах, установленных в договоре аренды (часто – «право пользования земельным участком»).
3. Право требовать от арендодателя соблюдения требований законодательства (например, отсутствие ограничений, связанных с ОНС).
4. Обязанность выполнять целевое назначение земельного участка, указанное в договоре (например, коммерческое, производственное, жилое).

Как оформляется право аренды земельного участка?

При сдаче в аренду здания или сооружения обычно заключаются два договора:

• Договор аренды здания/сооружения – регулирует отношения между собственником и пользователем помещения.
• Договор аренды (пользования) земельного участка – фиксирует право арендатора использовать землю, на которой находится объект.

Оба договора подлежат государственной регистрации в Росреестре. Регистрация гарантирует:

1. Публичность правовых отношений.
2. Защиту от притязаний третьих лиц.
3. Возможность обращения в суд за принудительным исполнением условий договора.

Особенности при передаче в аренду зданий, находящихся в стадии строительства (ОНС)

Объекты незавершённого строительства (ОНС) требуют отдельного подхода:

• Арендодатель часто является застройщиком, который ещё не имеет полного права собственности на землю.
• Для арендатора важно убедиться, что у застройщика есть договор аренды или иное правовое основание пользования землей.
• В случае спора о праве собственности на землю, арендатор может потребовать гарантии исполнения обязательств через банковскую гарантию или страховой полис.

Обязанности сторон по новому законопроекту (2025‑2026 гг.)

Согласно недавно принятому законопроекту, собственники зданий и сооружений, находящихся на земельных участках без прав собственности, обязаны:

1. В течение трех лет приобрести земельный участок в собственность либо оформить долгосрочную аренду (не менее 49 лет).
2. Предоставить публичный акт о приобретении земельного участка в Росреестр.
3. Обеспечить, чтобы арендаторы получили право пользования землей, согласованное с новым статусом участка.

Невыполнение этих требований влечёт за собой административную ответственность, включая штрафы до 5 млн руб. и приостановку деятельности объекта.

Практические рекомендации

Для обеих сторон (арендодателя и арендатора) рекомендуется соблюдать следующие шаги:

• Провести правовую проверку (due diligence) земельного участка – наличие ограничений, обременений, статус ОНС.
• Убедиться, что договор аренды здания содержит пункт о праве пользования земельным участком и его сроке.
• Оформить регистрацию договоров в Росреестре в течение 30 дней со дня подписания.
• При необходимости – включить в договор условия о переходе права собственности на землю в случае её приобретения арендодателем.
• Установить механизм контроля за соблюдением целевого назначения участка (например, ежегодные отчёты).

Права на земельный участок при передаче в аренду здания или сооружения представляют собой сложную систему, где право собственности и право аренды взаимодополняют друг друга. С учётом последних законодательных изменений, собственники обязаны приобретать землю, а арендаторы – тщательно проверять правовой статус участка. Правильное оформление договоров и их регистрация в Росреестре – ключ к защите интересов обеих сторон и к предотвращению споров.

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельном и арендном праве.

Дата публикации: