В связи с ужесточением требований к энергоэффективности, обновлением градостроительных нормативов и ростом числа аварийных домов в Калуге всё чаще возникает необходимость реконструкции зданий․ Процедура затрагивает интересы множества собственников, а потому важно чётко понимать свои права и обязанности на каждом этапе работ․
Что считается реконструкцией по калужскому законодательству
Согласно ст․ 22․1 Градостроительного кодекса РФ и Постановлению Администрации Калужской области № 586-п (действует с ):
- Реконструкция, это изменение параметров капитального объекта, влекущее изменение площади, объёма, этажности, инженерного оснащения, но без сноса несущих конструкций․
- Капремонт (замена инженерных систем без изменения параметров) реконструкцией не считается и оформляется проще․
Кто инициирует реконструкцию в Калуге
Инициаторы
- Собственники помещений в МКД — через общее собрание (ОСС)․
- Региональный Фонд капремонта Калужской области — если дом признан аварийным или не отвечает энергоэффективным нормам․
- Застройщик/инвестор — при проведении комплексной реновации квартала (случаи в микрорайоне «Московский», ул․ Дзержинского, 48–54)․
Необходимый порог голосов на ОСС
Для начала реконструкции требуется ≥ ⅔ голосов от общей площади помещений (п․ 4 ст․ 44 ЖК РФ)․ В Калуге общие собрания проводятся очно-заочно через ГИС ЖКХ или лично в Доме приёмов Законодательного собрания (ул․ Ленина, 78)․
Права собственников в процессе реконструкции
- Информационное право — получать проектно-сметную документацию, смету, график работ и отчёты о ходе реконструкции не реже 1 раза в квартал (ст․ 196․4 ГрК РФ)․
- Право на компенсацию — если площадь квартиры уменьшается, собственнику выплачивается денежная компенсация по рыночной оценке (Фонд «Росоценка», Калуга, ул․ Кирова, 40)․
- Право на арендное жильё — при полном выселении Фонд ЖКХ Калужской области предоставляет временное жильё сроком до 18 месяцев․
- Право на участие в выборе подрядчика, при реконструкции за счёт ФКР в обязательном порядке проводятся открытые торги через ЕИС․
- Право на индивидуальное обращение, в Управление архитектуры и градостроительства Калуги (ул․ Маркса, 46, каб․ 214)․
Обязанности собственников
До начала работ
- Своевременное участие в ОСС — не позднее 30 дней до даты, назначенной председателем ТСЖ/УК․
- Предоставление технического паспорта и правоустанавливающих документов в копиях (нотариально удостоверенные)․
- Оплата дополнительного взноса если реконструкция превышает средний размер взноса на капремонт (по данным ФКР на 2026 г․ — 9,74 ₽/м²/мес․)․
Во время работ
- Обеспечение доступа подрядчика в квартиру для внутренней перепланировки (в рабочие дни с 08:00 до 18:00)․
- Соблюдение мер безопасности — не препятствовать ограждению строительной площадки, не демонтировать временные лестницы/леса․
- Оплата коммунальных услуг даже при временном отсутствии — тарифы не должны превышать базовые (расчёт по формуле Постановления № 354-ПП)․
По завершении
- Подписание акта приёмки в течение 10 рабочих дней после извещения․
- Обязательное регистрация изменений в ЕГРН через МФЦ «Мои документы» (Калуга, ул․ Гагарина, 25)․
- Перерасчёт налога на имущество — с новой кадастровой стоимости (сведения передаются инспекцией ФНС автоматически, но проверить корректность можно через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»)․
Типовые проблемы и способы защиты
| Проблема | Контакт для жалобы | Сроки рассмотрения |
|---|---|---|
| Несогласованное увеличение площади квартиры одним собственником | Жилищная инспекция Калужской области (ул․ Ленина, 104) | 30 дней |
| Отказ подрядчика предоставить отчёты | Региональный Фонд капремонта ###-###-#### | 15 дней |
| Нарушение сроков заселения после реконструкции | Уполномоченный по правам человека в Калужской области (ул․ Пушкина, 11) | 20 дней |
Электронные сервисы для собственников
- ГИС ЖКХ Калужской области — регистрация ОСС, получение протоколов․
- Калуга․Реновация — карта домов, включённых в программу реновации․
- Портал госуслуг 40-го региона — запись в МФЦ, подача жалоб․
Краткий чек-лист собственника
- Получил проектную документацию и смету → сохранил PDF в личном архиве․
- Проверил, входит ли мой дом в реестр реконструкции на 2026 г․ → dom․gosuslugi․ru․
- Уточнил размер дополнительного взноса → калькулятор на сайте ФКР․
- Подписал договор с Фондом ЖКХ о временном жилье → при необходимости․
- Отслеживаю ход работ в мобильном приложении «Калуга Дом» (iOS/Android)․
Контакты для консультаций
Горячая линия Калужской области по вопросам реконструкции: ###-###-#### (круглосуточно, бесплатно)․
Личный приём граждан: каждую среду с 15:00 до 18:00, администрация Калуги, ул․ Кирова, 26, каб․ 510․