В российском земельном праве участники могут взаимодействовать с земельными участками не только в качестве собственников, но и в силу других оснований: аренды, сервитутов, безвозмездного пользования, доверительного управления и др. Для таких лиц законодатель устанавливает особый «кортеж» прав и обязанностей, отличающийся от объема полномочий собственника. Ниже разберёмся, какие именно права получает арендатор, съёмщик, пользователь по сервитуту и т. д., а также какие обязанности несёт, не являясь собственником.
Основные категории лиц без права собственности
- Арендатор земельного участка
- Безвозмездный пользователь
- Дольщик долевого участия в праве аренды
- Держатель сервитута (публичного или частного)
- Наниматель здания/помещения, в отношении которого земельный участок относится как «приложение»
Источники возникновения прав
- Договор аренды земельного участка (гл. 22 ЗК РФ, ст. 606–625 ГК РФ).
- Договор безвозмездного пользования (ст. 36 ЗК РФ, ст. 689–700 ГК РФ).
- Долевой договор аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д05-383 от ).
- Учредительный документ сервитута (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274–277 ГК РФ).
- Закон или акт органа местного самоуправления (публичный сервитут).
Права лиц, не являющихся собственниками
Право владения и пользования
Арендатор имеет право владеть и пользоваться участком в пределах, установленных договором и целевым назначением (ст. 22, 39 ЗК РФ).
Безвозмездный пользователь получает те же права, но не может извлекать доход от использования участка (ст. 36 ЗК РФ).
Передача прав третьим лицам
- Субаренда возможна при отсутствии запрета в договоре аренды и обязательном уведомлении арендодателя (ст. 615 ГК РФ).
- Передача по договору безвозмездного пользования запрещена без письменного согласия собственника (ст. 689 ГК РФ).
- Уступка права аренды допускается только при условии, что участок не изъят из оборота (ст. 22 ЗК РФ, п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Преимущественное право выкупа
При продаже участка арендатор пользуется преимущественным правом покупки наравне с другими собственниками смежных участков, если иное не оговорено договором (п. 5 ст. 30 ЗК РФ, Постановление Пленума ВС № 11 от ).
Возмещение убытков при ухудшении качества земель
Согласно новому положению от 12 января 2026 г., если действия третьих лиц привели к снижению плодородия или промышленной ценности участка, арендатор вправе требовать возмещения убытков от виновных лиц независимо от того, является ли он собственником.
Обращение в суд для защиты нарушенных прав
Судебная практика (Первый кассационный суд, решение от 31 января 2026 г.) подтверждает, что арендатор может самостоятельно заявлять иски о восстановлении нарушенного владения и устранении препятствий в пользовании.
Обязанности лиц, не являющихся собственниками
Целевое использование
Любой пользователь обязан использовать участок строго по назначению, указанному в правоустанавливающих документах (ст. 39 ЗК РФ).
Сохранение качества земель
- Не допускать загрязнения, зарастания сорняками, снижения плодородия.
- Проводить рекультивацию при необходимости.
Оплата обременений и налогов
Арендатор несёт расходы по договору аренды, включая НДС, если участок сдан в аренду юрлицом (Письмо ФНС № СД-4-3/10327@ от ).
В расходах арендатора учитываются непризнанные ранее расходы на право аренды, если они были фактически понесены (п. 1 ст. 252 НК РФ, Письмо Минфина № 03-03-06/1/987 от ).
Уведомление собственника о существенных изменениях
Любые строительные работы, изменение вида разрешённого использования, увеличение нагрузки на инженерные сети требуют письменного согласия собственника (ст. 615 ГК РФ).
Возврат участка
По окончании срока договора участок должен быть возвращён в том состоянии, в котором он был получен, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).
Особенности при муниципальных землях и санкционных ограничениях
Московский арбитраж (РАПСИ от 19 ноября 2025 г.) отметил, что меры поддержки арендаторов муниципальных участков (отсрочка, реструктуризация) применяются независимо от санкционного давления: достаточно факта ухудшения финансового положения самого арендатора.
При выкупе муниципального участка без торгов арендатор должен доказать наличие капитальных построек на участке и безубыточное функционирование объекта (п. 5 ст. 39.11 ЗК РФ).
Практические советы
- Фиксируйте состояние участка актом приёма-передачи с фото/видеосъёмкой.
- Включайте в договор конкретные параметры «нормального износа» и список разрешённых видов деятельности.
- Отдельно оговаривайте ответственность за загрязнение почв, чтобы избежать споров при возврате.
- Регистрируйте договор аренды в ЕГРН – только после регистрации он порождает права для третьих лиц (ст. 164 ГК РФ).
- Контролируйте сроки: при отсутствии письменного возражения арендодателя договор аренды считается продлён на тех же условиях, но не более чем на 5 лет (ст. 621 ГК РФ).
Несобственник, закреплённый за земельным участком на любом законном основании, обладает устойчивым, но ограниченным кругом прав. Его главное преимущество – юридическая защищённость: любые посягательства на владение можно оспорить в суде. Главное ограничение – отсутствие права распоряжения (продать, подарить, заложить участок нельзя). Своевременное оформление документов, строгое соблюдение обязанностей и активное использование законных преференций позволяют арендатору или иному пользователю эффективно и безопасно эксплуатировать земельный участок.