Актуально на 19 апреля 2026 г.
Кто такой арендодатель и арендатор в жилищных отношениях
- Арендодатель (наймодатель), собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо‚ которое передаёт квартиру во временное владение и пользование.
- Арендатор (наниматель) — физическое лицо (или семья)‚ которое заключило договор найма и живёт в помещении на законных основаниях.
Правовая база
Регулируют отношения:
- Жилищный кодекс РФ 2024-2025 (гл. 35–37).
- Гражданский кодекс РФ (§ § 1–2 гл. 30 «Прокат и аренда»).
- ФЗ-59 «О порядке рассмотрения обращений граждан» (если спор).
- Постановления Правительства РФ и региональные акты‚ например «Положение о предоставлении жилых помещений жилищного фонда г. Москвы».
Специфика объектов рядом с вокзалом
Квартиры у железнодорожного вокзала часто находятся в федеральной собственности‚ закреплённой за ГлавУпДК при МИД РФ. Это значит:
- договоры заключаются в рамках государственных торгов;
- все документы проходят через Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы;
- мошенничество исключено: квартиры числятся в реестре федеральной недвижимости.
Права арендодателя
Главные права
- Получать арендную плату своевременно и в полном объёме.
- Требовать сохранности имущества.
- Заходить в квартиру только по предварительному согласованию и в присутствии нанимателя (п. 3 ст; 63 ЖК РФ).
- Выселять при систематической просрочке платежей свыше 2 месяцев или нарушении прав соседей (ст. 687 ГК РФ).
Обязанности
- Передать жильё в состоянии‚ пригодном для проживания.
- Подписать опись имущества и акт приёма-передачи в течение 5 дней после вселения (абз. 2 п. 3.1.1 типового договора ДГИ).
- Вести фиксированную переписку (e-mail‚ мессенджеры‚ СМС) при спорных вопросах.
- Не повышать плату чаще 1 раза в год и только при наличии индексов Минэкономразвития (ст. 61 ЖК РФ).
Права арендатора
Главные права
- Безопасное и пригодное жилье, вода‚ электричество‚ отопление.
- Требовать перерасчёта аренды‚ если качество ухудшилось не по вине нанимателя (например‚ отключили отопление или сгорела проводка).
- Заселять членов семьи без дополнительного разрешения собственника.
- Пользоваться общим имуществом дома (подъезды‚ лифты‚ двор) наравне с собственниками.
Обязанности
- Вовремя платить аренду и коммунальные услуги.
- Не производить перепланировку без письменного согласия наймодателя.
- Не нарушать покой соседей (шумные вечеринки после 23:00).
- Не сдавать помещение субарендаторам без разрешения собственника.
Как правильно заключить договор
Пошаговая инструкция для квартир у вокзала‚ находящихся в федеральной собственности:
- Зайдите на сайт mos.ru → раздел «Департамент городского имущества».
- Подайте заявку на участие в торгах (для граждан РФ и иностранцев‚ проживающих легально).
- Выиграв торги‚ получите проект договора (форма ДГИ-2025).
- Ниже приводится минимальный перечень пунктов‚ которые обязательно должны быть в договоре:
- точное описание квартиры (кадастровый номер‚ площадь);
- размер арендной платы и порядок индексации;
- размер депозита (обычно 1 месяц);
- срок договора (от 11 месяцев до 5 лет);
- обязанности сторон по содержанию и ремонту;
- ответственность за ущерб и порядок выселения.
- Подписывается акт приёма-передачи‚ к которому прилагается опись мебели и техники.
Что делать при споре
| Ситуация | Как поступить |
|---|---|
| Собственник без предупреждения пришёл с проверкой | Фиксируйте факт (видео‚ аудиозапись)‚ пишите жалобу в ДГИ или жилищную инспекцию. |
| Отключили отопление зимой‚ температура < 18 °C> | Требуйте перерасчёта: акт обмеров независимого эксперта + заявление в УК + претензия в ДГИ. |
| Наниматель не платит 3 месяца | Собственник направляет уведомление‚ затем подаёт иск в суд (ст. 687 ГК РФ). |
Особые случаи
Семьи с детьми
Выселить можно только через суд и при наличии альтернативного жилья (ст. 97 ЖК РФ).
Иностранцы
Требуется регистрация по месту пребывания в течение 7 дней со вселения‚ иначе штраф до 7 000 руб.
Полезные онлайн-сервисы
- «Консьерж» — мобильное приложение ДГИ: оплата‚ счётчики‚ заявки на ремонт.
- Госуслуги — получение выписки ЕГРН и проверка задолженности по ЖКХ.
- Чат-бот @ZhKHDK в Telegram — ответы на вопросы по договорам федерального жилья.
Чек-лист перед подписанием договора
- Убедитесь‚ что квартира числится в реестре федеральной недвижимости.
- Сфотографируйте все дефекты и включите их в акт приёмки.
- Проверьте паспорт собственника/представителя ДГИ и доверенность.
- Оплатите депозит только на расчётный счёт Департамента‚ избегайте наличных.
- Зарегистрируйтесь по адресу через ГУВМ МВД (для иностранцев).
Краткое резюме
Соблюдайте письменную форму договора‚ ведите переписку‚ фиксируйте всё в актах и описи. При ухудшении условий проживания не по вашей вине можно требовать снижения аренды. Собственник не имеет права вторгаться без согласия‚ а арендатор обязан беречь имущество и своевременно платить. Жильё у вокзала‚ находящееся в федеральной собственности‚ обслуживается надёжно‚ но регулируется строгими правилами ДГИ и ГлавУпДК.
При любых спорах обращайтесь в Департамент городского имущества Москвы по тел; +7 -95 957-47-47 или через сайт mos.ru → раздел «Городское имущество».
Статья подготовлена по материалам ЖК РФ‚ ГК РФ‚ официальных сайтов ДГИ Москвы и ГлавУпДК при МИД России. Любое использование, только при указании источника.