Одним из самых частых вопросов при сделках с недвижимостью является необходимость начисления НДС. Спойлер: если речь идёт о земельном участке (доли в нём), НДС не начисляется. Это прямо следует из пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Ниже — подробный разбор того, как эта норма работает на практике, на какие участки она распространяется и что важно учитывать бухгалтерам и юристам.
Текст нормы
пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ (в ред. Федерального закона от № 109-ФЗ):
«Не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них)».
Ключевые моменты
Какие именно объекты попадают под освобождение
- Полные земельные участки любого целевого назначения: сельхоз, ИЖС, промназначения, кадастровые, без кадастрового номера и т.д.
- Доли в земельных участках, оформленные в собственность (например, ⅓ доли).
- Участки с объектами капитального строительства. Если продаётся земля вместе с зданием по одному договору, то:
- стоимость земли, без НДС (пп. 6);
- стоимость здания — облагается НДС по общим правилам или освобождается отдельно (например, жилые домы после ввода в эксплуатацию).
Как оформить «обнуление» НДС
Даже если земельный участок освобождён от НДС, в счёте-фактуре и Книге продаж необходимо указать:
- В графе 7 «Ставка НДС» — «без НДС»;
- В графе 8 «Сумма налога» — прочерк или «0»;
- В строке 1 счёта-фактуры (наименование товара), «земельный участок (доля в нём)».
Сложные ситуации
| Ситуация | НДС с земли? | Комментарий |
|---|---|---|
| Продажа участка по договору купли-продажи | Нет | Освобождение по пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ; |
| Аренда земельного участка | Да | Аренда земли подлежит НДС по ставке 20 %, за исключением аренды земель сельхозназначения (0 %). |
| Безвозмездная передача участка юрлицом | Нет | Пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не делает различия между возмездной и безвозмездной передачей. |
| Уступка права аренды земельного участка | Да | Уступка права требования (аренды) — это имущественное право, пп. 6 не применяется. |
Алгоритм действий продавца земельного участка
- Убедитесь, что объект — именно земельный участок (или доля), а не, например, право аренды.
- В договоре купли-продажи укажите: «Цена договора не включает НДС, так как операция освобождена по пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ».
- Выставите счёт-фактуру с кодом операции «01» и ставкой «без НДС».
- Отразите продажу в Книге продаж без начисления налога.
На что обратить внимание налоговому инспектору
- Если в составе сделки продаётся земля + здание, проверьте разделение цены: земля без НДС, здание — с НДС (если не освобождено).
- Если у покупателя возникает желание получить «входной» НДС к вычету, объясните: при покупке земли НДС не предъявляется и не принимается к вычету.
Краткий чек-лист
| Объект продажи | Земельный участок или доля |
| НДС | Не начисляется (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ) |
| Счёт-фактура | Ставка «без НДС» |
| Книга продаж | Отражается без налога |