Пояснительная записка – документ, который подаётся в Федеральную налоговую службу (ФНС) вместе с декларацией о доходах от продажи недвижимости․ Она позволяет налогоплательщику подробно объяснить обстоятельства сделки, продемонстрировать отсутствие налоговых обязательств или обосновать их размер․

Когда требуется пояснительная записка

• Продажа квартиры, полученной в наследство, дарение или по договору купли‑продажи․
• Если срок владения имуществом менее пяти лет (для недвижимости, приобретённой после ) и требуется доказать наличие налоговых льгот․
• При наличии сомнений у налоговых органов в правильности расчёта налога (например, при частичной продаже, переоформлении прав и т․п․)․
• Если продавец использует освобождение от налога (например, продажа единственного жилья, проживание в нём более 3 лет)․

Правовая основа

Пояснительная записка оформляется в соответствии с:

1. Налоговым кодексом Российской Федерации (ст․ 217‑222)․
2. Инструкцией ФНС России от № ММ‑6‑03/2023 «Порядок представления налоговых деклараций и документов к ним»;
3. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от № 81 «О практическом применении налогового законодательства к сделкам с недвижимостью»․

Содержание пояснительной записки

Документ должен включать следующие обязательные разделы:

Шапка документа

• Наименование органа ФНС (например, «Инспекция Федеральной налоговой службы по г․ Москве»)․
• Полные ФИО налогоплательщика, ИНН, паспортные данные․
• Дата и место составления записки․

Описание объекта недвижимости

• Адрес квартиры (улица, дом, корпус, квартира)․
• Кадастровый номер․
• Площадь (жилая и общая)․
• Дата поступления в собственность (дата регистрации права)․

Описание сделки

• Дата заключения договора купли‑продажи․
• Стороны сделки (полные ФИО, ИНН покупателя)․
• Сумма сделки (указывается в рублях)․
• Способ оплаты (наличные, банковский перевод, иные)․

Основания для применения налоговых льгот

Здесь указываются условия, позволяющие не платить налог или уменьшить его размер:

• Продажа единственного жилого помещения, которым владел налогоплательщик более 3 лет․
• Продажа квартиры, полученной в наследство, при условии, что она была в собственности более 3 лет․
• Продажа квартиры в течение 5 лет при наличии документов, подтверждающих наличие у покупателя и продавца социального статуса (например, инвалидность, многодетность)․

Расчёт налога (если он предусмотрен)

• База налогообложения – разница между продажной ценой и покупной (или стоимостью в случае наследства/дарения) с учётом расходов на улучшение, комиссионных и др․
• Ставка налога – 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов)․
• Сумма налога к уплате․

Перечень приложенных документов

• Копия договора купли‑продажи․
• Кадастровый паспорт․
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)․
• Документы, подтверждающие льготы (справка о многодетности, инвалидность, справка о постоянном проживании и т․д․)․
• Квитанция об уплате налога (если налог уплачен)․

Подпись и печать (если требуется)

Подписывается собственником (или представителем с доверенностью)․ При подаче в электронном виде подпись ставится электронной подписью․

Пример пояснительной записки

ИНСПЕКЦИЯ ФНС ПО ГОР․ МОСКВЕ
Адрес: 115035, г․ Москва, ул․ Тверская, д․ 7

От: Иванов Иван Иванович
ИНН: 770123456789
Паспорт: 45 12 345678, выдан ОУФМС России по г․ Москве 

«20» апреля 2026 г․

Пояснительная записка
по делу о налогообложении дохода от продажи жилого помещения

Объект недвижимости
 ౼ Адрес: г․ Москва, ул․ Садовая, д․ 10, кв․ 45
 ー Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234
 ー Площадь: 68,5 м²
 ౼ Дата регистрации права собственности: г․
Сведения о сделке
 ౼ Дата заключения договора купли‑продажи: г․
 ౼ Продавец: Иванов И․И․, ИНН 770123456789
 ー Покупатель: Петров П․П․, ИНН 770987654321
 ー Сумма сделки: 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей
 ー Способ оплаты: банковский перевод на счёт продавца № 40702###-###-####1234

Основания для освобождения от налога
 ౼ Квартира является единственным жилым помещением, которым я владел более 3 лет (с г․ по г․)․
 ౼ В течение периода владения квартира использовалась мной как место постоянного проживания (подтверждается справкой из ЖЭУ № 12 от г․)․

Расчёт налога
 ー База налогообложения: 0 руб․ (освобождение согласно п․ 5 ст; 217 НК РФ)
 ౼ Ставка налога: 13 %
 ー Сумма налога к уплате: 0 руб․

Перечень прилагаемых документов
 1) Копия договора купли‑продажи (прил․ 1);
 2) Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности (прил․ 2);
 3) Кадастровый паспорт (прил․ 3);
 4) Справка из ЖЭУ о постоянном проживании в квартире (прил․ 4)․

Подпись: _______________________/И․И․ Иванов/
 

Типичные ошибки при составлении записки

• Отсутствие копий документов․ Все ссылки в тексте должны соответствовать реальному приложению․
• Неполные сведения о сроках владения․ Укажите точные даты регистрации права и продажи․
• Ошибки в расчёте налога․ При наличии льгот необходимо явно указать нормативную основу․
• Неуказание ИНН и паспортных данных․ Без них запись будет отклонена․
• Неиспользование электронной подписи при электронном представлении․ Это приводит к возврату документов․

Контрольный список перед подачей

1. Проверьте правильность ФИО, ИНН, паспортных данных․
2. Убедитесь, что указаны все даты (регистрация права, заключение договора)․
3. Подготовьте и приложите все требуемые документы․
4. В случае налоговых льгот укажите нормативные ссылки (ст․ 217‑220 НК РФ)․
5. Проверьте расчёт налога (если налог обязателен)․
6. Подпишите документ (ручную подпись или ЭП)․
7. Отправьте записку вместе с декларацией через Личный кабинет налогоплательщика или лично в отделение ФНС․

Пояснительная записка – важный инструмент, позволяющий налогоплательщику доказать правомерность применения налоговых льгот и избежать недоразумений с налоговыми органами․ Тщательная подготовка, точность данных и полное комплектование документов значительно ускоряют процесс рассмотрения декларации и снижают риск штрафных санкций․

Помните: правильное оформление записки экономит ваше время и деньги;

Дата публикации: